伟业顾问-中国上海景瑞地产项目分析调查报告-152页摘要.ppt

EI中国上海景瑞地产项目尽职调查报告 目 录 一、上海城市分析 1、城市简介 2、城市规划 3、经济及产业 二、上海房地产市场宏观分析 1、发展阶段 2、发展周期 3、宏观数据分析 4、供给分析 5、需求分析 三、各项目分析 1、嘉定区嘉城项目 2、徐汇区徐汇新城 3、宝山区景瑞生活广场 4、虹口区上海花园城 四、项目综合判断及操作建议 上海城市分析 城市简介 地理环境 气候条件 城市总体规划 上海房地产市场宏观分析 一、发展阶段 二、发展周期 三、供给分析 四、需求分析 一、上海房地产市场发展阶段 二、上海房地产市场发展周期 各项目分析 一、嘉定区嘉城项目 1、嘉定区宏观经济及房地产市场研究 2、项目自身概况 3、竞争及相关项目分析 4、项目综合判断及操作建议 二、徐汇区徐汇新城 1、徐汇区宏观经济及房地产市场研究 2、项目自身概况 3、竞争及相关项目分析 4、项目综合判断及操作建议 嘉定区嘉城项目 一、嘉定区宏观研究 1、规划 2、经济与产业 3、政策与重大事件 二、嘉定区房地产市场研究 1、区域商业及住宅现状 2、区域用地规划 3、分析小结 三、项目自身概况 1、区位与交通 2、项目四至及周边概况 3、项目简介 四、竞争及相关项目分析 1、区位与交通 2、项目四至及周边概况 3、项目简介 五、项目综合判断及操作建议 项目位置——大区位 项目位置——小区位 上海江桥，嘉定第一重镇，与安亭、菊园、南翔齐位的嘉定四大板块之一，也是嘉定与上海市中心城区的往来枢纽，素有“西堂门户”美誉。 占地4600亩的江桥新镇是嘉定确定的四大房地产板块之一，东起外环线，西到黄家花园路，南到曹安路，北到在建的桃浦路。 嘉城是江桥新镇的首期启动项目，位于江桥新镇的东部，占江桥新镇的1/3，是嘉定区为数不多的大盘之一； 本项目小区位交通发达，离曹安路二三百米，距沪宁高速匝道口2.5公里，离外环线的江桥匝道口800米，自驾出行比较方便。 规划中的地铁14号线离本项目也很近 740、860、北安线、旅游6b线、340等公交线路使得出行更加便捷。 项目四至 本案处于江桥新镇东侧，东至华江路，与外环之间仅隔一绿化隔离带；北至桃浦路，西至曲江路，南至海蓝路；总占地1320亩，占整个江桥新镇的1/3. 地块现状 本项目共占地占地1320亩，总建筑面积达80万平方米，分四期开发。 一期地块现状：总建筑面积30万平米，现已全部开发完毕，并入住。 二、三期地块现状：二期三期在建过程中 四期地块现状：四期尚未拆迁，现状为农民自建房； 位于一期地块东侧的嘉怡路双向四车道，车流量大，目前多施工车辆，道路环境相对较差； 整个地块南侧部分高压线绿化带，对本项目整体形象和居住品质都有一定的影响。 地块现状——分期情况 地块现状——一期简介 基本信息 占地面积：29万平方米 总建筑面积：30万平方米 总户数：2000 停车位：地面、地下（可租可售） 建筑类别：小高层，联排别墅 物业地址：嘉定区曹安路2378号 物业管理费：1.5元/平方米·月 价 格：小高层均价6000元/平米 入住时间：2005-09 容积率：1.4 绿化率：50% 地块现状——一期简介 地块现状——一期简介 地块现状——一期简介 项目周边物业描述 项目周边物业描述 竞争个案——城市岸泊 基本信息 占地面积:29万平方米 总建筑面积:30万平方米 总户数:2502 停车位:1353个 建筑类别:小高层，多层，联排别墅 物业地址:嘉定区吴杨东路333弄 物业管理费:1元/平方米·月 价 格：多层均价5600元/平米 双拼联排9500元/平米 开发商:上海城运房地产发展有限公司 开盘时间:2005-08-13 入住时间:2007-01-31 容积率:0.99 绿化率:35% 竞争个案——城市岸泊 分期情况 竞争个案——城市岸泊 配套情况 竞争个案——城市岸泊 竞争个案——阳光威尼斯 物业地址:普陀区祁连山南路2727弄 占地面积:820亩 总建筑面积:100万平方米 总户数:8000 停车位:700 建筑类别:高层、小高层、电梯洋房、联排别墅 装修状况:毛坯 价格:起价:7000元/平方米 最高价:9000元/平方米 物业管理费:1.50元/平方米·月 开发商:上海意景房产开发有限公司 容积率:1.60 绿化率:35.80% 客户：本区为主，部分普陀区，长宁区客户 竞争个案——阳光威尼斯 竞争个案——阳光威尼斯 竞争个案——阳光威尼斯 竞争个案综合分析——位置分布 竞争个案综合分析——价格关系 竞争个案综合分析——后期开发 优劣分析 项目综合