0308华远华中心T1写字楼思路沟通讲解.pptVIP

长沙写字楼产品分析 Part 3 现状产品分析/车位配比分析 特点1：目前新建项目的车位相对比较充足，而已入驻的中高档写字楼普遍车位紧张 项目档次 车位服务面积 高档 130平方米 中档 170平方米 现状产品分析/标准层面积分析 特点1：目前在建的和已经建成的高端项目，标准层多在1000~1500之间，尚未满足高档甲级写字楼标准，多数项目都 是在硬件设施需求突破； 项目档次 主力面积 高档 1000~1500 中高档 800~2500 中档 1500~2000 中低档 1000~1500 现状产品分析/标准层层高分析 特点1：在建的高端项目，层高基本都达到3.8米 特点2：已入驻的写字楼层高普遍偏低，舒适度不足 项目档次 主力层高 高档 3.3~3.8 中高档 3.0~3.3 中档 3.0~3.3 中低档 3.0~3.3 现状产品分析/大堂面积分析 项目档次 主力面积 高档 1000平方米以上 中高档 300~500平方米 中档 200~300平方米 中低档 面积小甚至无大堂 特点1：在建的高端项目大堂面积都在1000平方米以上，已入驻的中高档项目大堂多在300~500平方米之间 现状产品分析/大堂挑高 项目档次 主力层高 高档 10米以上 中高档 5~10平方米 中档 4~5米 中低档 4~5米 特点1：在建的高端项目大堂挑高基本都在10米以上，已入驻的中高档项目大堂多在5~10米之间 现状产品分析/电梯厅尺寸分析 特点1：高端项目与中端项目的电梯厅尺度基本相同，而低端项目的电梯厅相对较小 现状产品分析/电梯品牌及载重分析 特点1：被调研项目中52%的项目使用三菱电梯，64%使用载重1000公斤的电梯，高端项目电梯载重则多是1350公斤 现状产品分析/电梯平均服务面积分析 特点1：被调研项目中58%的项目电梯服务面积超6000平方米，部分高端项目电梯服务面积在6000平方米以下 特点2：长沙电梯速度多在每秒2.5或以下，高峰期等待是长沙的普遍现象 项目档次 主力面积 高档 6000平方米以下 中高档 7000~8000平方米 中档 7000~8000平方米 现状产品分析/卫生间厕位数量分析 特点1：被调研项目中47%的项目厕位数量在10个以上，69%的项目服务面积在150平方米以下 现状产品分析/空调运行分析 特点1：多数写字楼采用中央空调，但不设办公室内自主控制功能，而且很多专业写字楼的空调仅在上班期间运行 特点2：部分与酒店半生的写字楼和高端写字楼项目空调可以达到24小时运行 外部 立面：玻璃幕墙+石材是目前主流 车位：高端项目平均服务面积在130平方米，中端在170平方米 标准层 面积：高端在标准层面积在1500平方米 层高：目前主流层高多在3.6米左右，净高在2.7米左右 大堂 面积：在建高端项目大堂多在1000平方米，主流面积在300~500之间 挑高：主流的大堂挑高在5~10米，高端项目多在10米以上 内饰：大理石地面+复合材料吊顶 电梯 尺度：电梯厅宽度多在2.5米，高3米左右 品牌：多数选用三菱，载重1000公斤，速度多在每秒2.5米或以下 服务面积：高端项目平均服务面积在6000平方米以下，中端项目在7000~8000平方米之间 厕位 数量：多数项目厕位数量在10个左右，品均服务面积在150平方米以下 空调 空调：多数使用中央空调，但很多项目不提供24小时服务 物管 提供基础服务，但整体服务水平对比尚有较大提升空间 市场产品分析小结 长沙写字楼客户分析 Part 4 客户需求分析 调研覆盖范围： 17个写字楼及商务公寓项目，其中： 纯写字楼：10个 商务公寓：5个 酒店类办公：2个 调研样本数量： 调研企业样本55家 部分受访企业名录： 高尔夫国际贸易公司 现代投资股份有限公司 飞利浦（中国）投资有限公司 新华保险 湛江市商业银行 思源经纪 湖南湘电房地产公司 oppo君瑞电子 特点1：购买客户以民营企业为主 特点2：租赁客户以民营为主，其次为国营单位 客户类别分析 客户需求分析 特点1：购买客户规模相对较大，100人以上企业占62%，50~100人在占38% 特点2：租赁客户规模以100人以下为主，50~100占33%，20~50人占17%，20人以下占29% 客户需求分析 特点1：购买客户办公面积，400平方米以上占75%，200~400之间占25% 特点2：租赁客户办公面积，400以上占23%，200~400占31%，50~200占间基本各占15%左右 客户需求分析 客户关注点分析 客户关注点分析 客户关注点分析 客户关注点分析 客户关注点分析 客户关注点