花盛香醍营销报告资料.ppt

销售原则 原则：迅速销售、实现高溢价 产品蓄势期：引起市场关注度，建立良好的项目形象和口碑。 强销期：赢得市场口碑，获得最高效益 重点突破期：迅速强销，完成全年任务的75% 次重点突破期：借势热销，提升溢价空间 强销期 重点突破期 总销售额 19.7亿 次重点突破期 总销售额 6.5 亿 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 循环蓄势，在保证客户消化量的基础上，有限量供应制造稀缺，形成阶段性热销局面。总销售额27.4亿 2008年销售节奏示意图 临时样板间开放 永久售楼处及样板间开放 临时售楼处开放 蓄势期 收尾期 开盘 销售目标分解 时间 08年7月 08年8月 08年9月 08年10月 08年11月 08年12月 09年 1-2月 放量比例 21.76% 9.80% 25.45% 25.53% 17.45% 　 　 放量面积 29854.80 13454.90 34911.62 35033.80 23946.30 　 　 累计放量面积 　 43309.7 78221.32 113255.12 137201.42 　 　 销售面积比例 20% 10% 20% 20% 15% 10% 5% 销售目标面积 27437 13721 27432 27432 20674 13732 6774 销售金额 5.49亿 2.74亿 5.49亿 5.49亿 4.13亿 2.75亿 1.35亿 累计销售面积 　 41158 68590 96022 116696 130428 137202 累计销售金额 　 8.23亿 13.72亿 19.21亿 23.34亿 26.09亿 27.44亿 销控策略 因产品定位为高端宜居产品，叠汤和小高层的面对客户群不同，并不造成相互的竞争，故建议两种产品同时面向市场。 由于两种产品的差异化较大，建议开盘前期销售以叠汤为主，别邸为辅，以此树立项目高端气质 销售中、后期重点逐渐向别邸转移，最大限度实现别邸的溢价空间 时间 08年7月 08年8月 08年9月 08年10月 08年11月 合计 叠汤 小高层 叠汤 小高层 叠汤 小高层 叠汤 小高层 叠汤 小高层 　 放量 楼号 B7、 B8、 B9、 B14 B17 B5 B15 B4、 B10、 B11 B19、 B2 B6、 B12、 B13 B18、 B16 　 B1/B3 　 放量 套数 64 64 16 48 48 134 48 112 　 128 662 均价 25648 14979 26272 16479 28031 17190 28932 16328 15357 20000 放量 比例 9.67% 9.67% 2.42% 7.25% 7.25% 20.24% 7.25% 16.92% 　 19.34% 100% 合计 放量 套数 128 64 182 160 128 662 销控分解 销售价格策略 7月：”高价”入市、高调起势，低价购买、快速销售，奠定热销项目的市场形象。 8月：温和拉价，快速建仓，为价格启动埋下伏笔 9-10月：高价亮相，限量发售，合理销控， 找准客户、里应外合、形成追涨之势。 11-12月：追涨之势、势如破竹。产品在价格高位的热销，最大化实现项目溢价。 人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。 * 双限房最大的贡献价值： 为花盛香醍屏蔽了小户型的配比 聚焦 花盛香醍 仅存的/高品质的/同质化大户型的/在售新项目 你不必与几千人共享一个花园 你不必与几百人共游一个泳池 你不必与几十人出入一个大堂 你不必与十几人共挤一个电梯 ——最高人均享受率 ——发现居住的另一种价值 策略一： 速战速决 决战花盛 迅速消化双限房，避免与商品房同期销售 策略二： 市场仅存 品质决胜 高端产品同质化 ，规避小户型对高品质的影响 第三部分 推广策略 强销期 重点突破期 总销售额 19.7亿 次重点突破期 总销售额 6.5 亿 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 循环蓄势，在保证客户消化量的基础上，有限量供应制造稀缺，形成阶段性热销局面。总销售额27.4亿 2008年销售节奏示意图 临时样板间开放 永久售楼处及样板间开放 临时售楼