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WWW.LSEA.COM.CN 郑州雁鸣湖新城镇公司开发策略 7月11日 Ⅰ 雁鸣湖新城镇公司开发策略 ◆发展目标 ◆控地计划 ◆收益分析 ◆产业导入分析 雁鸣湖新城镇公司三年工作目标 Click to add Text Click to add Text Click to add Text “一年完善，三年进入资本市场” 雁鸣湖新城镇公司三年工作重点 雁鸣湖新城镇公司开发策略 开发建设原则 滚动开发 首期确保回现或便于融资 二期获利并支持下期开发 获利、偿还贷款等 定位先行 定位策划明确； 规划分区合理； 开发策略明晰。 收支平衡 除启动区外，原则上各个分期的开发投资能与回款额度保持正平衡关系。 分区建设 合理分区，逐步开发，建设样板 启动区：人气区、形象区、回现区 二期：获利区，回现区、形象区 三期：品质区、获利区、价值区 招商前置 寻找开发投资者； 寻找战略联盟者； 寻找融资途径。 雁鸣湖新城镇公司土地资源盘点 根据新调整控规，规划总面积28.25平方公里，城市建设用地1345.26公顷，其中居住用地面积386.81公顷（合计5 802.15亩），商业用地267.48公顷（ 合计4 012.2亩），除去示范区内已审批出让土地（含雁鸣湖壹号） 4524.7163亩，总共可出让用地5289.4837亩（住宅用地2347.7677亩，商业用地2941.716亩） 。 雁鸣湖新城镇公司土地控制计划 年份 面积 2013 1125亩 2014 1434亩 2015 1941亩 396990㎡ 256791㎡ 640442㎡ 750202㎡ 475004㎡ 480984㎡ 争取条件成熟的； 争取容易获取的。 流转的用地按需要进行流转 经营用地控地原则 土地控制策略： 以基础设施建设换取可出让土地； 通过产业导入控制土地； 先流转后征地； 雁鸣湖新城镇公司土地回收计划 应敦促政府收回正道健康城的用地。 正大养猪场应为之另选合适用地。 金如意文化传媒用地应为其另选用地。 正道健康城、正大养猪场、金如意文化传媒等未开工或性质不符合策划规划的，应尽快将用地进行置换与收回。 雁鸣湖新城镇公司土地开发计划 一期范围：2013-2015 二期范围：2016-2017 三期范围：2018-2020 形象区范围：2013.12.31前 一期：旅游初具规模，雁鸣大道两侧土地控制，开发建设、基本配套形成，二级回现。 二期：湖滨及别墅2期价值提升，实施开发回现，配合农耕年华二级建设。 三期：军队及北湖侧用地分别存在取地难度和价值提升过程，放在三期开发建设。 制定原则： 建设一个样板： 每区一个引擎； 开发必须聚焦； 充分考虑市场； 雁鸣湖新城镇公司收益分析——整体收益组成部分 上市股权收益 项目合资收益 产业运营收益 土地溢价收益 土地经营收益 房地产收益 现代农业、生态旅游等产生的综合运营收益。 绿色地产开发的别墅、农庄等绿色地产销售收益。 利海与第三方就项目合资、合作的股权收益。 通过土地招牌挂的收益。 利海子公司通过出让、流转获得土地后，转让、转租给其他公司获得的收益。 利海子公司上市后的股权增值收益。 雁鸣湖新城镇公司收益分析——城市运营板块收益组成 土地溢价收益：土地招牌挂，利海获取相应的收益（扣除成本和政府计提部分的60%）。 土地经营收益：1）低价获得土地，转让出去的收益；2）流转土地，转租出去的收益。 项目合资收益：低价获得土地，以地入股产业经营公司，分红获利。 上市股权收益：城投公司上市，股权溢价获利。 城市运营是利海的核心业务，土地资源是城市运营业务的核心。 除了土地溢价收益以外，土地经营收益也是城市运营的重要收益来源，而且是城市运营与其他业务板块联动的纽带。 雁鸣湖新城镇公司收益分析——绿色地产板块收益组成 绿色地产是其他各板块建设的重要资金支持。 雁鸣湖壹号可以低于市场预期的价格出售，迅速形成现金流，滚动支持各板块发展。 绿色地产： 住宅产品销售收益 商业产品资产增值收益 产业经营收益 放贷收益 上市股权收益 雁鸣湖壹号南区别墅总体货量为381套（不包含8套定制会所），总建筑面积为 162624.81 ㎡，按照20000万/平方米总货值约32.52亿。 其中2013年可售货值12亿，销售目标6.8亿元。 雁鸣湖新城镇公司收益分析——其他板块收益组成 科技农业： 标准制定收取管理费用 体验农业经营收益 终端配送经营收益 农产品交易活动收入（含广告费） 交易平台服务费（含广告费） 上市股权收益 生态旅游： 门票收入 人气活动收入（含广告费） 网上服务平台经营收益（含广告费） 度假产品管理费 物业管理费 上市股权收益 文化创意： 文化场地管理费 产业项目运作收入 人气活动收入（含广告费） 服务增值平台经营收益（含广告费） 上市股权