第5章_物业基础管理分析报告.pptVIP

经济：要使投入的人力、物力、财力少，而产出尽可能多，即少花钱，多修房，修好房，实现社会效益和经济效益的统一。 合理：房屋维修养护作为物业管理的一个重要组成部分，要严格按照国家规定的维修规范和行业标准，制定出房屋的修缮计划和方案。 安全：要牢记：“安全第一”，保证房屋建筑和业主的安全。 适用：从实际出发、因地制宜，以适应业主在使用和质量上的实际需要，充分发挥房屋的功能。 对不同建筑结构、不同等级标准的房屋应制定不同的维修养护方案。根据房屋建造的年限，可把房屋大致划分为新建房屋和旧有房屋两大类。 （1）新建房屋 做好房屋日常的维修保养，保持原貌；对居住小区还要做好居住环境的综合治理。 （2）旧有房屋 1）分别采取保留、改建和拆建措施。有保留价值的房屋，要加强维修，合理使用。 2）对结构较好、设备齐全、等级较高的房屋，应按原有的建筑风格与标准进行维修。 3）尚需利用的老住房，要通过适当的改建，以尽量改善居住水平和卫生条件，并保证安全和正常使用。 4）城市规划区内近期需拆迁的房屋，以简修为主，保证安全使用。 5）危、陋住房有计划地拆建。 （一）安全检查： 是房屋使用、管理、维护和修理的重要依据。 按规定对房屋进行定期和不定期的检查，可随时掌握房屋状况，及时发现房屋的危损情况，抢修加固，解除危险，保证房屋功能的正常发展，延长房屋使用寿命，保护业主利益。 划分两类房屋的目的在于对原结构、装修、设备较好的一等房屋，加强维修养护，使其保持较高的使用价值；对二等以下的房屋，主要是通过维修保证住用安全，适当改善住用条件。 （五） 防雷设备 一般建筑物的避雷设施有：避雷针、避雷网、避雷带。 设备的配置与安装是根据物业的用途、档次及用户的要求确定的。 如普通住宅：一般设给排水、供电、照明、供暖等设备 高层住宅：需增加电梯、消防等 综合性商厦：配备全部设备，先进齐全 （六） 智能化楼宇的技术设备系统 智能化楼宇一般是指：配备了自动化设备的系统。 1 计算机监控技术设备 2 综合布线技术设备 3 计算机信息管理技术设备 4 计算机网络与现代通讯技术设备 三、 物业设备的管理办法 （一）给水系统的管理 具体措施： 1 做好物业给水系统设备的基础资料管理。 2 防止二次供水的污染。 3 节约用水，防止跑、冒、滴、漏和大面积积水事故的发生。 4 对供水管道、阀门、水表、水泵、水箱进行经常性维护和定期检查，确保供水安全。 5 制定事故处理预案，发生断水故障，应及时抢修。 6 消防水泵要定期试泵，至少每年一次。 7 建立责任制，由专人负责日常供水。 8 定期查表、读表，定期督促交费、收费。 限水、停水前应提前通知。 （二）排水系统的管理 管理范围界定： 物业：室内排水系统；道宽在3.5米以下的市政排水设施。 市政工程管理部门：道宽在3.5米以上的市政排水设施。 管理内容： 1 重视巡视检查与维修工作: a) 定期对排水管进行养护、清通及清除污垢。 b) 定期检查排污管的工作状态，防止排污管由于氧化生锈而产生渗、漏水现象。 c) 对陈旧设备进行更新，防止重大事故发生。 d) 室外排水沟渠应定期检查和清扫，清除淤泥和杂物。 2 建立健全排水设施的资料档案。 3 加强宣传教育工作。 （三）供电系统的管理 具体措施： 1 设备档案的建立和完善。 2 建立健全严格的配送电运行制度和电器维修制度，责任到人。 3 加强有关人员的培训。 4 建立24小时值班制度。 5 供电设备的正常维护和保养 a) 检查沿墙、脊檐、顶棚架设的明线是否松脱、垂落、损伤。 b) 检查各类绝缘导线的绝缘是否老化。 c) 检查金属管连接的地线是否良好。 d) 检查开关、灯头、插座等是否牢固、灯头吊线距地是否太低。 （四）供暖系统的管理 （一）锅炉的检查及保养 1 定期检查 有三个重点 检查锅炉的受侵蚀情况。 b) 检查附件是否严密。 c) 检查受压部件有无过热变形或渗漏。 超水压试验 满足下列条件之一的： a) 锅炉已连续使用六年或锅炉已停运1年以上，再次使用的。 b) 锅炉经过移装或改装。 c) 锅炉的受压部件进行了更新或挖补，或经过较大的电焊修理的。 d) 水管锅炉的冷水管和热水管的更换超过一半以上的。 （二）供暖管道的管理 a) 教育、指导用户正确使用供暖设备、注意一些关键事项。 b) 为了减少热能损失，避免管道上冻，装有供暖设备和管道的地方应注意保温。 c)为了减少腐蚀和堵塞现象，水暖系统的循环水必须是必须是经过处理合格的水。 （五）电梯设备的管理 （六）空调设备的管理 四、 房屋设备的保养与维修 (一)设备的保养 1 含义：是指对设备所进行的常规性检查、养护、添装、维修、改善等工作。 2 三级保养制 日常维护保养 一级保养 二级保养 物业管理企业 供电部门 自来水公司 燃气公司