山西XX地产公司全员素质训练营资金融集和管理分析报告.pptVIP

目 录 ●房地产开发企业资金运作与管理特点分析 1、 房地产开发企业资金流特点 2、 房地产开发企业资金管理的关键 3、 房地产开发企业资金管理的核心 4、 房地产开发企业投资过于冲动可能导致资金压力重现 ●财务分析 ●企业谨防资金运作中的刑事法律风险 ●案例 房地产开发企业资金运作与管理特点分析 企业资金的管理，实质是围绕企业的资金流入及流出的管理。 房地产作为具有金融投资属性的特殊产品，具有资金需求庞大、市场流动 性差、投资周期长的特点。因此，作为房地产开发企业，资金管理无疑是企业运营发展过程中的重中之重。一般而言，房地产企业经营过程主要包含：取得土地前期准备、取得项目土地、项目开发前期、项目开发建设期、项目销售期或持有经营这几个主要环节，企业资金的管理也主要围绕这几环节展开。 房地产开发企业资金流特点 取得土地前的主要资金流出：土地评估费用、土地竞买保证金等。该阶段的资金呈净流出状态，资金来源主要为自有资本金。 取得土地期间的主要资金流出：土地款的缴纳、税金等。该阶段时间短，但资金流出量大，资金主要来源为自有资本金。 项目开发前期的主要资金流出：主要包括项目策划定位费用、项目设计费用、项目勘察费用及各个政府部门收取的费用。该阶段为资金流出规模占项目投资规模较小，但期间的资金筹划却至关重要，需切实完成项目的融资安排，资金主要来源为自有资本金、合作资金。 开发建设期的主要资金流出：主要为土建工程费用、装修费用、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。项目的资金需求主要由开发前期的融资安排提供。 项目销售或出租期的主要资金流出：该期间为收入的回笼期，费用主要包括项目推广费、项目代理费用等。 房地产开发企业资金管理的关键 资金管理由投资计划、资金计划、资金筹集、资金运用组成 1、??? 投资计划是资金管理的前提 房地产企业在自有资本金充足和现金类资产良性的基础上，制定严格投资计划是确保现金流和投资能力的前提。否则会出现资金链条断裂，烂尾楼出现。 2、??? 资金计划是资金管理的基础 从项目发展的过程来看，在项目取得前的评估阶段，即应完成项目的全部资金计划。该阶段的评估结果将直接影响是否进行项目投资，开发企业须对项目定位、设计、开工建设计划、项目融资、项目销售计划作出合理而翔实的预测，稍有偏差就会影响后续的资金使用及回笼。由此资金计划也更接近实际资金需要，企业面临的财务风险也就越小。 房地产开发企业资金管理的关键 3、?资金筹集是资金管理的关键 对于资金需求庞大的房地产开发企业而言，资金筹集能力无疑是关系到企业发展命脉的问题。企业内源性资金受企业积累的限制，很难在短期内出现大规模的提高；传统的银行贷款，受国家政策所限制；近年国家对房地产行业的逐步管控造成企业不能准确预测未来资金回收；为此拓展融资渠道无疑成为企业生存的必须。 融资模式分析 6、信托融资：通过集合信托产品，向社会公众融资的的一种融资行为。对企业资信有较高要求； 7、委托贷款：委托人提供合法来源的资金，委托银行或信托机构，根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。期限短，成本高； 8、合作开发：即通过与境内、外投资机构合作，取得项目资金的一种融资行为，即可通过股权合作，也可通过债券合作。成本高； 9、抵押授信：目前银行推出抵押授信方式，将固定资产办理抵押后，企业可以根据自身的资金需求额度在授信范围内使用资金，灵活且资金成本较低，银行按照企业实际的资金使用额度计息，但是要求企业拥有稳定收益，期限短； 10、集资：向企业内部取得的集资款项，外部的集资会涉及违规；期限短，成本低。 房地产开发企业资金管理的核心 ? 从企业战略角度来看，企业资金管理需解决的核心问题为：资金配置、资金效率、及资金安全。 1、资金配置 企业需考虑配置多少现金资产以保证项目的正常运作，配置多少的土地资产用于未来的开发，配置多少的在建工程项目确保销售工作的持续性，配置多少的在售物业项目以及时回笼资金，从而以实现资金的平衡。 房地产企业应合理配置资金到不同的资产，确定较为合理的现金保有量以偿还到期债务，并确定合理的土地储备量，同时避免超出企业能力的投资，控制风险。 2、资金效率 房地产企业资金占用量庞大，资金使用效率低将大大增加企业的财务费用，从而影响企业收益。首先，企业需保证有充足的资金来满足正常经营需求；其次，通过增加资金流入，控制资金流出来实现资金的平衡。 从资金支出角度，影响支出的项目主要包括商品设计、建筑材料选用、建设管理费用、财务费用、营销费用等。开发企业可相应地通过改进商品设计，合理选用