房地产开发流程.解析：.ppt

成本二、建安成本：1500元/平方米（不含资本率） 1500*（1+20%*2.5）＝2250元/平方米 成本三、配套建设费用：500元/平方米 成本四、开发商的运营成本：1000元/平左右 上述四大成本相加，保守计算该项目每平方米总成本为5386.4元/平（不含其它融资利息） 11月份，该楼盘销售均价为6200元/平。 结论： 开发商每平方米的利润约为： 6200元/平－5386.4元/平＝813.6元/平。 利润率15.1％。（未统计销售时间控制） 小组作业 通过学习 按通用四大成本 成本一、地价 成本二、建安成本 成本三、配套建设费用 成本四、开发商的运营成本 小组选择楼盘进行楼盘成本计算 时间：15分钟 总结 Thanks! * 浩华商学院 钮久轩 开发流程及开发成本的核算 总纲 一、房地产开发前期决策流程及评估指标 二、房地产开发流程 三、房地产开发成本的核算 一、房地产开发前期决策流程及评估指标 1、房地产开发的涵义 通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。 品牌 房地产开发 需要整合的资源 劳动力 土地 专业人员 经验 城市基础、公 用配套设施 建筑材料 资金 2、开发投资决策流程 确定意向地块 成立项目研究小组 投资、策划人员 设计人员 财务人员 进行项目资源评估 经济层面评估 城市发展层面评估 城市文化层面评估 自身价值层面评估 初步可行性研究 静态经济指标分析 可行性方案研究 用于银行贷款的地块发展可行性方案 制定研究计划 动态经济指标分析 动态资金缺口分析 项目风险分 析 用于政府报建的地块发展可行性方案 中观经济评估指标 商品房施工面积 商品房竣工面积 商品房销售面积 商品房销售额 商品房空置面积及空置率 房地产市场价格指标 自身价值评估指标 地块地貌 地质条件 地块内及周边的自然景观资源 地块周边的城市配套状况 城市发展评估指标 总体规划要点 城市重点发展方向及其规划 项目区域和地段内的规划详细情况 规划变更因素 宏观经济评估指标 国内生产总值 人均GDP 消费总额 固定资产投资 银行贷款年末余额 居民储蓄存款余额 人均可支配收入 恩格尔系数 房地产投资额及比例 城市文化评估指标 城市的经济 交通地理优势 城市人文研究 城市综合竞争力 历史文脉的研究 3、房地产项目资源评估指标 建 设 用 地 规 划 许 可 证 4、房地产开发 “五证”办理顺序 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 建 设 工 程 规 划 许 可 证 国 有 土 地 使 用 证 一 二 三 四 五 商 品 房 销 售 许 可 证 二、房地产开发流程 房地产项目的整体开发流程 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 资源获取 资源加工 资源流通 及再流通 房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。所以房地产的问题也是出在流通环节上！ 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 企业拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？ 市场未来预期； 项目或区域发展预期； 规划条件的市场实现及经济实现； 开发商企业发展战略和机会成本； 竞争对手的情况分析。 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 政府出让土地的方式 1、招标：就是在出让前就已经定好一个价格（标底），想要这个土地的人就会对这块土地出价，出的价格最接近这个事先定好的价格就是成交价格。 注意：并不是最高的，是最接近的。 2、拍卖：事先给该土地定一个价格（起拍价），让很多买家公开的竞争价，谁出的高就是谁的 3、挂牌：土地的出让价格也是有市场价的，这样卖就相当于把土地放到货架上明码标价的开卖（卖的使用权），有谁看上了就买，价格不一定，一般都是在市场价左右， 如果比市场价低很多，那么就是有…… 4、协议：类似于挂牌，只是事先不定价，直接和买家协商这块土地的价格，双方达成协议就好。 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 现有的土地政策的问题 单一的供应主体导致的信息不对称； 政府供应计划的无序和可持续供地政策的缺失； 价高者得的土地分配制度。 土地拍卖中的黑马——对项目发展预期的不同导致 战略型高价——往往不在土地本身 转型企业高价——产业企业进入房地产；（利润期望低） 资金密集型无地企业——恶狼扑食型 非理性企业拿地——众多非成熟企业。（一介莽夫） 地块分析 市场态势 售价预测 开发模式 利润预期 初步地价 地价变量 变量分析