房产项目全寿命周期“三线九点”目标管理法.docVIP

浅析房产项目全寿命周期的“三线九点”目标管理法 摘要：房产业是我国国民经济支柱产业之一，历来得到国家的高度重视，也是众人瞩目的焦点行业之一。在当前全面调控的大环境下，房产如何实行全寿命周期的项目管理，成了当务之急。 关键词：房产项目，房产项目全寿命周期，三线九点目标管理法。 title: according to the real estate project life cycle of the “three line nine” target law the first author: zheng jing wen (china pharmaceutical university jijianchu) the second author: caihaiping (yeohwa new housing group co., ltd.) abstract: housing national economy in china is one of pillar industries, always get the attention of the countries, is also one of the focus the attention of the industry. in the current full control of the environment, how to carry out the property the life cycle of the project management, became a top priority. key words: real estate project, the housing project the life cycle, three line nine goals law. 前言 目前，房产业已经从卖方市场转向买方市场，顾客成为了项目管理服务的核心，因此，房产项目的管理不仅要根据销售的要求在内容上有所调整，其营销方法也必需围绕顾客对房产的消费偏好来提供。而这种营销方法的转变反过来又会要求房产项目管理的内容需不断更新，周而复始，促使房产项目管理的发展，这是房产项目与建设项目在目标管理上的不同之处。因此，房产项目的管理不能单一局限在建设项目管理的那种层面上，需突破这种管理的局限，就得采用房产项目全寿命周期目标管理系统，使项目管理的内涵和外延都能得到拓展，向前延伸到了项目策划，向后也延伸到了项目的使用阶段 (物业管理)直至报废回收阶段（投资项目），只有如此，才能保证房产项目管理的连续性和系统性，满足房产项目营销这一特殊的要求。 一、房产项目的全寿命周期管理 1、准备期的管理 房产项目准备期包括决策阶段和设计阶段。项目决策阶段是房产项目的最早阶段，是在市场调查研究的基础上，对房产项目进行分析研究、综合论证和决策，包括对项目规划设计、投资总规模测算、方案布局、物业类型选择、销售的预判、投资重点平衡等方面做出决定。其工作内容是房产项目的构思与定位、目标设计、可行性研究和报批立项，重点工作是进行项目的可行性研究和论证，因此也称为项目的可行性研究阶段。房产项目经过决策阶段后便进入了设计阶段。设计阶段也是房产项目进行全面规划和具体描绘实施意图的过程，是处理技术与经济的关系，进行项目成本控制的关键性环节。这一阶段的管理工作主要包括：项目的设计、计划、招标投标和施工前的准备。 2、实施期的管理 实施期是房产项目产品的具体建造过程，也可以在政策法规允许的范围内进行项目产品的预销售，一般是指从现场开工到竣工交付阶段。实施期是房产项目全寿命周期中一个很重要的阶段，它是把设计图纸、原材料、半成品、设备等形成项目实体的过程，是实现房产项目质量、工期、成本统筹协同优化的目标过程，也是房产项目价值实现的主要阶段。实施期管理的好坏，是决定房产项目成功与否的重要环节。这一阶段的主要管理工作包括：项目的实施、目标的控制、调整、竣工交付和运营前的准备。 3、运营期的管理 房产项目运营和维护阶段简称项目的运营期，它是指从竣工交付使用到规定的项目责任期结束为止，这是房产项目的特殊性所决定的。竣工验收是项目运营期的起始工作，它是对投资成果的第一次全面检查和评定，也是为进一步的投产经营活动进行的准备。房产项目投入运营后能否达到设计要求，实现其预期的功能，关键就在运营期的管理。这一阶段的主要管理工作包括：项目的验收、目标考核、物业交接和运营服务。 二、房产项目全寿命周期三线九点管理的目标建立 房产项目全寿命周期三线九点管理的目标是建立在总多的项目目标内容上的, 包括对项目各阶段性目标即项目策划期的目标、实施期的目标与运营期的目标的整合。其中,策划期的目标主要是指功能目标、价值目标；实施期的目标主要是指功能目标、工期