房地产开发(全套课件202P).ppt

第二节 经营方式的选择 一、房地产开发项目经营方式的类型 出租 出售 租售结合 自营出租 合营出租 期房出售 现房出售 分期付款出售 部分出租、部分出售 二、各类经营方式的分析 1.自营出租方式 2.合营出租 3.期房出售 4.现房出售 5.分期付款出售 6.部分出租、部分出售 1.建设工程进度监理的内容 2.工程进度监理的方法 工程项目总周期的论证与分析 阶段详细进度计划的编制 工程项目总进度计划的编制 进度计划的监督 a.横道图法 b.网络图法 1.建设工程质量监理的作用 2.建设工程质量监理的依据 3.建设工程质量监理的内容 对混凝土浇筑的试验监理 对原材料的监理 对施工程序的监理 1.建设工程成本监理的任务和控制方法 2.施工阶段的成本监理 3.招标承包工程的成本监理 把好按进度拨款关 及时掌握和记录相关情况 1.合同监理的内容 主要是监督承发包方的责任履行情况，确保合同的完整履行。 2.合同执行中的监理方式 a.信件 b.指示 c.现场通知书 d.工地批准书 四、建设监理单位的资质 1.等级和资质条件 甲、乙、丙三级 2.监理范围 甲级单位可跨地区、跨部门监理一、二、三等工程；乙级只能监理本地区、本部门二、三等的工程；丙级只能监理本地区、本部门三等工程。 第三节 建筑工程施工的合同形式 一、按计价方式不同划分 1.固定价格合同 2.成本加酬金合同 3.可调价格合同 4.计量估价合同 二、按合同所包括的工程范围以及承包关系的不同划分 1.总包合同 2.开发商直接发包承包合同 3.独立承包合同 三、按是否包料划分 1.包工包料合同 2.包工部分包料合同 3.包工不包料合同 工程合同管理案例 某毛纺厂建设工程，由英国某纺织企业出资85%，中国某省纺织工业总公司出资15%成立的合资企业（以下简称A方），总投资约为1800万美元，总建筑面积22610平方米，其中土建总投资为3000多万元人民币。该厂位于丘陵地区，原有许多农田及藕塘，高低起伏不平，近旁有一国道。土方工作量很大，厂房基础采用搅拌桩和振动桩约8000多根，主厂房主体结构为钢结构，生产工艺设备和钢结构由英国进口，设计单位为某省纺织工业设计院。 ?一、土建工程招标及合同签订过程???? 土建工程包括生活区4栋宿舍、生产厂房（不包括钢结构安装）、办公楼、污水处理站、油罐区、锅炉房等共15个单项工程。业主希望及早投产并实现效益。土方工程先招标，土建工程第二次招标，限定总工期为半年，共27周，跨越一个夏季和冬季。???? 由于工期紧，招标过程很短，从发标书到收标仅10天时间。招标图纸设计较粗，没有施工详图，钢筋混凝土结构没有配筋图。???? 工程量表由业主提出目录，工作量由投标人计算并报单价，最终评标核定总价。合同采用固定总价合同形式，要求报价中的材料价格调整独立计算。???? 共有10家我国建筑公司参加投标，第一次收到投标书后，发现各企业都用国内的概预算定额分项和计算价格，未按照招标文件要求报出完全单价，也未按招标文件的要求编制投标书，使投标文件的分析十分困难。故业主退回投标文件，要求重新报价。这时有5家退出竞争。这样经过四次反复退回投标文件重新做标报价，才勉强符合要求。A方最终决定我国某承包公司B（以下简称B方）中标。??? ?本工程采用固定总价合同，合同总价人民币（其中包括不可预见风险费1,200,000元）。 ??二、合同条件分析????本工程合同条件选择是在投标报价之后，由A方与B方议定。A方坚持用ICE，即英国土木工程师学会和土木工程承包商联合会颁布的标准土木工程施工合同文本；而B方坚持使用我国的示范文本。但A方认为示范文本不完备，不符合国际惯例，可执行性差。最后由A方起草合同文本，基本上采用ICE的内容，增加了示范文本的几个条款。1995年6月23日A方提出合同条件，6月24日双方签订合同。合同条件相关的内容如下：????1．合同在中国实施，以中华人民共和国的法律作为合同的法律基础。????2．合同文本用英文编写，并翻译成中文，双方同意两种文本具有相同的权威性。????3．A方的责任和权力：????（l）A方任命A方的现场经理和代表负责工程管理工作。????（2）B方的设备一经进入施工现场即被认为是为本工程专用。没有A方代表的同意，B方不得将它们移出工地。????（3）A方负责提供道路、场地，并将水电管路接到工地。A方提供2个75千伏安发电机供B方在本工程中使用，提供方式由B方购