房地产估价—第三章-房地产估价概论.pptVIP

二、多选题 1、最高最佳使用具体包括下列哪些方面（ ） A最佳用途 B最佳区位 C最佳规模 D最佳集约度 2、适合原理加上（ ），便为最高最佳使用原则。 A收益递增递减原理 B预期原理 C替代原理 D均衡原理 3、合法权益包括（ ） A合法产权 B合法使用 C合法交易 D合法处分 4、类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在（ ）等方面与估价对象相同或相似。 A用途 B规模 C档次 D建筑结构 三、判断题 合法原则是要说明估价机构或人员应具有合法的评估资格。（ ） 房地产估价原则即房地产价格形成原理。（ ） 估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（ ） 最高最佳使用原则是指房地产估价应以能为估价对象带来最高价值的使用来进行。（ ） 在进行房地产估价时，房地产市场状况始终是在估价时点上。（ ） THANK YOU 三级资质 1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样； 2.有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上； 3.有3名以上专职注册房地产估价师； 4.在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上； 5.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师； 6.有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师； 7.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%； 8.有固定的经营服务场所； 9.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全； 10.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求； 注册房地产估价师 注册房地产估价师是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认，取得中华人民共和国房地产估价师执业资格（以下简称执业资格），并按照《注册房地产估价师管理办法》注册 , 取得中华人民共和国房地产估价师注册证书（以下简称注册证书），从事房地产估价活动的人员。 估价委托人 估价委托人简称委托人，俗称客户，是指直接向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人。委托人有义务向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料，例如，估价对象的权属证明、财务会计信息，并对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责；有义务协助估价师搜集估价所必要的资料及对估价对象进行实地查看等工作；不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果。 　　要注意估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者之间的异同。估价对象权利人是指估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人等权利人。估价利害关系人是指估价结果的客观合理与否会直接影响其利益的单位或个人。估价对象权利人一般是估价利害关系人，估价对象的潜在投资者、受让人往往也是估价利害关系人。估价报告使用者可能是估价对象权利人、债权人、投资者、受让人、政府及其有关部门和社会公众等。估价委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是供自己使用，此时委托人同时也是估价报告使用者。委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是提供给特定的第三方使用，例如，房地产抵押估价中借款人委托的，估价报告使用者是贷款人（如商业银行）。委托人委托估价、获取估价报告的目的还可能是提供给不特定的第三方使用，例如，受上市公司委托出具的某些估价报告是提供给社会公众使用。委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人，但也有例外。例如，在为人民法院拍卖、变卖被查封的房地产的估价中，人民法院既是委托人也是估价报告使用者，但不是估价利害关系人。 3.2.2估价对象 估价对象（subject propeny）即估价客体，也称为被估价房地产（propeny Being appraised）、估价标的。是指一个房地产估价项目中需要评估其客观合理价值的具体房地产。 尽管房地产的基本存在形态在理论上只有土地、建筑物、土地与建筑物的综合体（简称“房地”，具体可表述为“建筑物及其占用范围内的土地”或者“土地及其上的建筑物”）三种，但现实中的估价对象是丰富多彩、复杂多样的。 建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产，即通常所说的“在建工程”，可以成为估价对象； 也有要求对正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产，例如通常所说的“期房” 进行估价； 还可能因民事纠纷或者理赔等原因，要求对已经灭失的房地产，例如已被拆除的房屋、已被损毁的房屋进行估价。 估价对象也可能是房地产的某个局部，例如某幢房屋中的某个楼层，某幢