房地产开发成本税务杨文国详解.ppt

情形一 情形二： 情形三： 情形四： 情形五： 情形六 情形六 情形七 情形八 情形九 情形十： 专业承包 一、对外仍然以开发商的名义对外从事生产经营活动，相关的收入和成本费用纳入开发商的会计账簿，属于委托代理的法律关系，即开发商直接承担相应的法律责任 二、承包人帮助开发商取得相应利润，但如果没有兑现，一般只承担部分赔偿责任，即开发商仍然承担相应的经营风险 营业税 营业税暂行条例实施细则 第十一条 单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。 企业所得税 1997国税发8号关于企业租赁经营有关税收问题的通知 企业全部或部分被个人、其他企业、单位承租经营，承租方承租后重新办理工商登记，并以承租方的名义对外从事生产经营活动。其承租经营取得的所得，应对重新办理工商登记的企业、单位为企业所得税纳税义务人，计算缴纳企业所得税。 1997国税发8号 企业全部或部分被个人、其他企业、单位承租经营，但未改变被承租企业的名称，未变更工商登记，并仍以被承租企业名义对外从事生产经营活动，不论被承租企业与承租方如何分配经营成果，均以被承租企业为企业所得税纳税义务人，就其全部所得征收企业所得税。 纳税义务人 销售不动产的营业税——发包人 销售不动产的所得税——发包人 承包收入的营业税——承包人 承包收入的所得税——承包人 注：承包人从发包人取得的承包收入，可以在发包人的企业所得税前申报扣除，承包人的企业所得税在承包人的机构所在地自行缴纳 变相转让土地 变相转让土地 变相转让土地，开发商取得固定收益，投资人既提供工程所需资金，又提供工程管理服务，相关的经营风险由投资人承担，但对外完全是以开发商的名义从事经营活动 不动产所有权变更 2007物权法第九条　 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 物权法—另有规定 第二十八条　因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第二十九条　因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 不动产所有权变更（续） 2005法释5号关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 第八条 土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 不动产所有权变更（续） 2005法释5号关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。 变相转让土地（营业税） 2003财税16号关于营业税若干政策问题的通知 二（七）单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。 对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税： 变相转让土地（营业税） 转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。 土地增值税：虽然所有权没有转移，但转移了事实上的占有权和收益权，也应当同时征收土地增值税 变相转让土地（契税） 2007财税162号关于土地使用权转让契税计税依据的批复 土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。 2009青岛 十三 1、企业（出地方）取得国有土地使用权后，联合其他单位（出资方）一同开发的，若双方约定，出地方不承担经营风险而只收取固定利益的，包括货币资金和其他非货币资产，对出地方应当按照转让国有土地使用权计算征收营业税和土地增值税，并向出资方开具发票； 2009青岛 2、对于取得土地使用权的出资方，继续投资进行开发并建房出售的，以新建房作为开发项目，计算征收土地增值税。其中对出地方计算征收转让国有土地使用权土地增值税的价格，即作为出资方取得土地使用权所支付的金额，凭发票在其土地增值税清算时据以扣除。 变相转让土地和承包经营 承包经营：投资人对开发项目的经营成果不拥有所有权，仅是按合同（协议）规定取得一定所得的 注：开发商承担经营风险 变相转让土地：投资人按合同（协议）的规定只向开发商缴纳一定费用后，开发项目的经营成果全部归其所有的 变相转让