聚仁上海阳光葡提公馆总体营销策略报告P解读.ppt

阳光葡提公馆总体营销策略报告 新聚仁机构 2013-5 项目客源分析 分类 客户群体 置业目的 策略 客户通路 沪嘉高速 家庭独立，单身居所 扼守进入项目的2条主通路，进行项目推广及客户截流 11号线 家庭独立，单身居所 生活片区 普陀区客户 家庭独立，单身居所 根据客群的生活区域，进行信息释放 11号线沿线客户 单身居所 马陆老镇客户 投资 客户属性 青年人 单身居所 根据不同客户的特性，针对其喜好，生活习惯，进行最有效的推广动作 适婚人群 婚房需求 老年人 养老，投资 客户地图 本案 主通道一： 地铁11号线 主通道二： 沪嘉高速 江苏路站 曹杨路站 真如站 李子园站 桃浦站 南翔站 马陆站 嘉定新城站 嘉定老城 安亭 桃浦新村居住区： 本片区主要以房龄15-20年的老式居住区为主，具有置业需求，为项目拓展区域 真如居住区： 本片区主要以房龄20-30年的老式居住区为主，具有置业需求，为项目拓展区域 曹杨新村居住区： 本片区主要以房龄25-35年的老式居住区为主，具有置业需求，为项目拓展区域 马陆镇： 本片区客户具有较强的地缘性，具有一定的投资需求，为本项目的推广及拓展区 南翔板块： 南翔板块为新兴的居住板块，以新房供应为主，几乎没再置业需求，但可对看房客户进行截流 安亭板块 价格与本项目相近，存在一定竞争关系，但安亭市场较为封闭，主要面向区域内客户，但可能分流一部分市区外溢客户，需做一定截流工作 嘉定新城 价格略高，存在一定竞争关系，市场较为封闭，主要面向区域内客户，但可能分流一部分市区外溢客户，需做一定截流工作 截流客户 截流客户 截流客户 拓客、推广 拓客、推广 拓客、推广 根据客户分析及客户地图，本项目的目标客群，皆与11号线及沪嘉高速有关联，因此营销手段应围绕这2条线展开，以线带面，锁定客群 拓客、推广 第1部分 抓住客户通路，扼守交通要道，释放项目信息 通路一：地铁11号线 地铁广告 一、对11号线的换乘站进行广告投放，在换乘通道内投放灯箱广告，全面拓展地铁通勤客户。 形式：换乘通道灯箱 阵地： 曹杨路站11号线换乘3号线通道 江苏路站11号线换乘2号线通道 二、重点对11号线进行广告投放，投放地铁车厢内广告，强势吸引每日乘坐11号线通勤的客户。 时间：8-9月。 费用：约4万/块/月、地铁内包15万/月/辆。 共50万元。 地铁短驳班车配合：由于本项目距离地铁站还有一段距离，为了方便客户看房，同时截留地铁通勤客户，因此在11号线南翔地铁站设置看房班车，实现地铁与项目间的便捷通达。 通路一：地铁11号线 地铁时代报 报纸广告不作为广告推广的主要阵地，仅在项目公开、开盘的重要销售节点发布5-6次硬广，释放项目信息。 阵地： 年轻白领最经常阅读的报纸《时代报》。该报纸每日早上8点在地铁车站免费派发。 时间： 8~9月，每月硬广1-2次，分别配合项目售楼处开放、样板房公开以及开盘的节点。可配合软文一起炒作。 费用：约30万。 地铁站点派单 沿11号线选择客流量巨大的重点车站，进行派单。 站点选择： 南翔站 马陆站 嘉定新城 安亭站 白银路站 桃浦新村站 曹杨路站 江苏路站 时间：6~7月，每个站点2天，选择工作日的下班高峰时间（17:00-19:00） 通路一：地铁11号线 南翔 马陆 外环 中环 沪嘉高速 选位建议 户外媒体：高炮 位置选择： 在进入项目的主要交通要道，沪嘉高速公路投放大牌，位置建议选取，中环至南翔路段。 选择理由： 南翔为刚需楼盘集中区域，户外广告需做到拦截南翔、马陆、嘉定新城、安亭刚需客户的作用。 投放时间： 8月中旬投放，为期一年 费用预算：60万元 通路二：沪嘉高速 第2部分 以线带面，推广动作覆盖客户生活片区 重点商圈巡展 对项目周边重点项圈进行巡展 巡展地点：中环百联，作为上海西北区域最具人气的商业中心，中环百联人流量大，同时对于项目具有辐射作用 巡展时间：7月23日，进行一次巡展，若效果较好，后续再増加场次 费用预算：15万元 片区一：普陀 片区二：11号线沿线区域 老小区投递/派单 选择普陀、嘉定等与11号线地铁站较近的老小区，进行DM投递或者派单，实现对集中居住区的覆盖，挖掘客户以及租户的购房需求。 区域选择： 马陆板块 南翔板块 桃浦板块 真如板块 曹杨板块 时间：8~9月，每个板块3~4天。 马陆 南翔 桃浦 真如 曹杨 片区二：11号线沿线区域 地铁周边商圈派单 11号线辐射区域内，选择人气旺盛的商业核心，进行项目派单，实现对客户的信息释放，拓展有购房需求的客户。 地点选择： 马陆镇中心（宏基广场） 中环百联（西上海最具人气的购物中心） 桃浦新村，白丽生活广场 曹杨，曹杨路、兰溪路 时间：8~9月，周末。 片区二：11号线