合同文本讲解及风控 2015.7.13.pptVIP

超训 1/16 导语 合同的签署是一切房屋交易行为最基本的依据，一经签订很难更改，是成交的重中之重。 2/16 课程内容 一、合同文本填写讲解 二、合同签署注意事项 3/16 一、合同文本填写 4/16 一、合同文本填写 5/16 一、合同文本填写 6/16 一、合同文本填写 7/16 二、合同签署注意事项 一、合同金额不明确。 例：其他付款约定：首付款分两次付清，2015年5月10日之前乙方付甲方首付款拾叁万元，此款用于甲方解除房屋抵押；剩余房款在过户当天乙方支付给甲方。 注：涉及到金额的条款，应注明金额的具体数字（如余款****元整）。对于欠款金额，一定要用大写，最好大小写都有。 示范：（若首期款为20万元整）乙方首期款分两次支付给甲方，2015年5月10日之前乙方先行向甲方支付人民币拾叁万元（￥：130000.00元）用于甲方解除房屋抵押；剩余房款柒万元（￥：70000.00元）在过户当天乙方支付给甲方。 8/16 二、合同签署注意事项 二、乱承诺-----违约责任 例：购房定金暂由丙方托管，甲方若要收取定金，需拿房产证、土地证原件押在丙方。若甲方不能出据唯一住房证明，此合同自动作废，三方互不违约，所收款项全部退还乙方（含银行利息）。 客户要求写丙方违约责任，可以告知，在合同的条款中已经明确写明中介方在任何情况下承担赔偿责任。合同具有相对性，只有甲乙双方才是合同的主体，中介公司至是合同的居间见证方。我们提供的只是信息服务，服务完了，按照既定的，也是公开的、双方都已明确和任何的标准，收取一定的服务费用。禁止在合同中出现手写“丙方承担违约责任”、“赔付违约金”、“赔付滞纳金”等字样。 若客户一在要求可以写“若由于丙方过错造成合同不能根本履行，丙方承担相应的违约责任。 9/16 二、合同签署注意事项 二、乱承诺-----过户、放款时间 例：丙方应在过户后45个工作日内办理完毕贷款过户手续，如未完成，由丙方暂时垫付房款。 房产证件过户后的办理时间是由房管局及银行实际操作，属于政府部门的工作，中介无权做出承诺。 10/16 二、合同签署注意事项 二、乱承诺-----退还中介费 例：甲方保证该房屋满五年唯一，并出据唯一住房证明。若甲方不能出据证明，则三房互不追究责任，由甲方退还乙方定金，丙方退还乙方佣金。 若客户问到犹豫某些原因，导致交易不成，中介费退回问题时。向客户解释我们提供的是信息服务，在成交合同成功签订时，信息服务就已经有效的完成了。过户等手续办理，实际时履行义务。签订合同后，如有一方违约，则应追究相应的违约责任；如果因不可抗力导致合同不能履行，则属于免责条款。所以，能不能退还中介费不能一概而论。 11/16 二、合同签署注意事项 三、格式填写不完整、留有空白 例：房产证、土地证号、附属设施、其他付款约定、家私电器、金额等不填写或留有空白。 格式合同出现歧义的，按照不利于作出格式合同的乙方的解释理解；公司联和客户联不一致的，以客户联为准。因此，格式合同中一定不能留有空白，不用写的，请用一个短小的斜杠轻轻的斜划掉。 签订合同时：必须要填写的补充协议有哪些？ 12/16 二、合同签署注意事项 四、前后矛盾、不一致 例1：甲方承诺此房产清晰，无纠纷且为唯一住房，否则多出费用由甲方承担。乙方承诺此为首次购房，所有税费由乙方承担，否则多出所有费用由乙方承担。 例2：成交价为：陆拾万元整。购房定金伍万元整，甲方付交房保证金伍仟整给丙方，首付款贰拾伍万元整（补充条款注明：减伍仟元物业押金，应实付贰拾肆万伍仟元整）。剩余房款叁拾万由乙方通过银行贷款付给甲方。 问：甲方最后能收到多少房款？ 例2中房主收定金5万，5千交房保证金交房可退，实际为收5万，加首付款原为25万，但实际收款为24.5万，加上带看30万。最终实际收款为59.5万。 注意：签订完合同后，抽几分钟时间，通读一遍，确定语句通顺、表达清楚、文意一致，再让买卖双方签字。 13/16 二、合同签署注意事项 五、约定不完全，不明确 例：甲方此房为两证齐，满五年，唯一住房，否则多出的税费由甲方自己承担；一方为首次购房，否则多出的所有税费由乙方自己承担。甲方积极配合丙方做财产分割，分割费用由甲方自己承担，甲方进行分割后，夫妻双方名下保证是唯一住房，如果过户时，税务局还按此套房曾经是二套房计税，则由丙方承担多余税费，水、电、物业费包含在丙方包干费用里。 合同是权利义务得以有效履行的基准，约定必须明确。 14/16 二、合同签署注意事项 六、语意不清、语句复杂 例：甲方应全力配合乙丙双方完成房产证的办理（因该房屋房产证还在办理中）和过户手续，在甲乙双方完成过户后或本合同签订日起，半年后交付于乙方。（收到乙方首付款共十万元整）。若不能交房，则按市场价向乙方缴纳房屋租金，至甲方