0世联精品报告：中信集团北京某项目定.ppt

1993年，国务院批复的《北京城市总体规划》，首次提出规划建设北京商务中心区—— 区域规划 在此之前，北京的东部商务区一直为“点式分布”； 在总体规划，首次提出在东二环—长安街—东三环—东直门外斜街围合的区域内建设北京商务中心区 从动态指标看，CBD的强化势不可挡 2000年以来，北京写字楼的平均空置率一般在13%-15%左右，中关村的空置率在18%-21%，且逐年上涨；而CBD的空置率一直保持在5%-7%，且逐年下降； CBD写字楼平均租金以每季度3-5%的幅度增长； CBD高档公寓租金持续上涨，空置率持续下降； CBD内的住宅项目价格涨幅多在2500元/平方米左右；朝阳公园片区项目涨幅在3000元/平方米以上；CBD南部区域的涨幅也在1000-2000元/平方米； 近年销售排行榜的前20名中，一般有7个左右项目在CBD 及其周边 从目前的静态指标来看，CBD聚集效应体现了“强者恒强”的必然规律 CBD发育的初级阶段，主要为功能的集聚化阶段 CBD在强化之后必然要外扩 目前，在CBD周边已经出现了不同功能的SUB-CBD 北京东部商务带内的公寓市场格局——“北重南轻”，得资源者得天下 CBD区域内部——城市资源集中在长安街北侧 CBD区域 朝阳公园区——城市景观资源价值明显 朝阳公园为北京市内最大的公园，有“城市绿肺”之称； 朝阳公园的价值认知经历了由北到南再到西的过程； 2008年奥运会的部分水上项目将在此举行 朝阳公园区域 燕莎区域——第三使馆区、涉外商务配套资源聚集地 燕莎区域 东直门区域——第二使馆区+国门商务区兑现+内城价值 机场高速西延长线接近完工，使国门商务区成为现实； 政府用地计划的公布，使二环内城的稀缺价值有所加剧 东直门区域 两广路及四惠区域——除了CBD一无所有 所有城市资源与这两个区域无关； 价格提升较多依靠CBD的辐射提升区域价值，上升空间有限； 竞争中，更多依靠与CBD的距离关系和价格优势取胜 CBD东南区域 建国门区域——具有一定的城市资源 区域复合：既有现代写字楼、又有回迁楼，还有胡同、平房和文物 本项目的交通条件 长安街和东二环仍为进出项目的主要交通道路，但由于项目与他们并不直接相连，无论是进还是出，均需要经过较窄的市政路 主要弊端包括：二环路出口在朝阳门桥附近；建国门桥为双层立交（左转调头需要盘桥）；金宝街道路有隔离设施（只能右转）；华润大厦南侧的道路较窄且车流量较大（尤其是华润大厦的上下班高峰） 本项目的昭示性 受规划限制，东西向比例高达54%以上 我们对本项目目标的理解 战略地位： 持续的先进流，为后续开发项目提供资金来源； 项目目标： 在保证资金安全的前提下实现价值最大化。 美国CBD公寓客户有明显的等级划分 北京东部商务带中的公寓客户也有明显的分级 我们的客户：活跃的财富置业者 案例总结——Luxury apartment 北京豪宅市场 顶级豪宅的客户轮廓特征 强烈要求占有城市绝对稀缺的资源 区域纯粹 要求绝对的私密性 多次置业经历、绝对理性 对产品的要求主要是适应自己的生活需要 根据需要会转变房屋的使用功能（企业会所） 对比自己 案例总结——Common apartment 我们的定位 从国际案例看我们的核心竞争力选择 案例总结——Semi-luxury apartment 我们的核心竞争力 区域：根据CBD区域外扩带来的区域增值； 商务配套：国际饭店、华润大厦、长安大戏院、美洲俱乐部； 环境：闹中取静、生活便利； 我们从客户的角度看产品 户型：面积实用为主；户型多种选择、但差距不宜过大 求职应注意的礼仪 求职时最礼貌的修饰是淡妆 面试时最关键的神情是郑重 无论站还是坐，不能摇动和抖动 对话时目光不能游弋不定 要控制小动作 不要为掩饰紧张情绪而散淡 最优雅的礼仪修养是体现自然 以一种修养面对两种结果 必须首先学会面对的一种结果----被拒绝 仍然感谢这次机会，因为被拒绝是面试后的两种结果之一。 被拒绝是招聘单位对我们综合考虑的结果，因为我们最关心的是自己什么地方与用人要求不一致，而不仅仅是面试中的表现。 不要欺骗自己，说“我本来就不想去”等等。 认真考虑是否有必要再做努力。 必须学会欣然面对的一种结果----被接纳 以具体的形式感谢招聘单位的接纳，如邮件、短信 考虑怎样使自己的知识能力更适应工作需要 把走进工作岗位当作职业生涯的重要的第一步，认真思考如何为以后的发展开好头。 Thank you 4个前提 2个关键问题 客户：活跃的财富置业者 项目核心竞争力: 区域/配套/环境/内城/生活/产品 1个建议 产品建议 Q4 目标理解：先进流、利润最大化 Q2 竞争格局与地位：在资源争夺中，我们算是“中产” Q3 项目限制条件：区域复