20140616(造价部)土地一级开发费用构成及测算意义培训要点.ppt

* * * （4-11）销售费用 包括土地一级开发主体为提升开发区域的土地价值，吸引二级 开发商和最终用户，完成土地出让任务，尽快收回开发成本而进行的策 划、推广活动，和因此发生的各种广告、宣传费用等。 此费用需要企业根据自己项目的土地出让计划进行测算。也可以按预计 销售收入的1%计取（此部分费用应列入一级开发成本）。 五：土地一级开发成本测算的意义 （5-1）土地一级开发成本测算是项目 决策的依据 在土地一级开发项目决策阶段，土地一级开发成本 测算就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。 （5-2）是决定土地出让交易价格的依据 土地出让交易价格是由毛地价和土地一级开发成本 构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构 评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地 出让交易价格的影响程度较小。因此，土地一级开发 成本就成为决定土地出让交易价格的重要依据。 （5-3）土地一级开发成本是项目成本 管理的依据 土地一级开发前期应根据成本测算建立成本管理 目标（即建立每亩土地一级开发成本目标），在整个 开发过程中和每一个环节保证成本目标不被突破，对 土地一级开发成本进行动态管控；所以只有准确地确 定土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。 （5-4）土地一级开发成本是项目融资的依据 土地一级开发项目所需资金量较为巨大，开发企业 必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金 需求。土地一级开发成本测算能提供资金需求量，从 而为筹集资金提供了依据。 　　 土地一级开发成本构成内容是成本测算和报指挥部列入一级开发成本的重要依据；对一级开发成本的测算对项目决策、融资、经济收益分析、挂牌价格等意义重大；成本管控惯穿整个一级开发过程，科学制定土地一级开发方案、科学管理、降低成本，取得最大收益。 总 结 谢 谢! * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 土地一级开发成本构成与测算意义 主讲人：李洪强（造价合约部） 2014年6月16日 目 录 前言 一、土地一级开发概念 二、土地一级开发依据 三、土地一级开发范围及内容 四、土地一级开发成本构成 五、土地一级开发成本测算的意义 前　言 1、铜鼓岭国际生态旅游区项目是由政府主导、企业运作、以商招商、 共同开发、实现多赢的大型生态旅游区项目。 2、企业与政府合作主要是以土地一级开发为主，双方利益均来自土地拍卖， 所以土地的成本构成及成本测算将为我公司的成本控制、资金（开发）计划、 成本返还、利益分配提供重要依据。 一、土地一级开发概念： 　简单理解：对一定区域范围内的城市国有土地(毛地) 或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿， 并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达 到 “五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟 地进行有偿出让或转让的过程。 土地一级开发概念延伸： 按照城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计 划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地 开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发 主体;获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统 一规划、市场化运作”的原则，组织实施土地开发项目的征地、 拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设 和投融资，并为二级开发商服务。 二、土地一级开发依据： （1）城市总体规划（控制性详细规划） （2）土地利用总体规划 （3）土地储备开发计划。 土地一级开发涉及的其它法律：《土地管理法》、《房地产管理法》等。 控制性详细规划：以城市总体规划或分区规划为 依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的 控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环 境控制的规划要求。 三、土地一级开发范围及内容： 土地一级开发一般包括以下基本内容： 1、征地、拆迁 2、安置补偿 3、市政基础设施建设 4、社会公共服务设施建设 5、场地平整 四、土地一级开发成本构成： （4-1）项目前期费用 （4-2）征地、拆迁费用 (安置费用） （4-3）公共区域市政基础设施建设费用 （4-4）区域内公共环境景观建设费用 （4-5）区域内公共配套设施建设费用 （4-6）工程建设其他费用 （4-7）管理费 （4-8）财务费用 （4-9）销售费用 （招商和推广） （4-10）应纳税费 （4