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创意类目标商户 ——本项目的第一亮点客户群 目标商户 策源招商渠道 艺术装饰品、原创设计工作室、民间艺术家原创作品、民族舞蹈培训学校、中式服饰设计、针织、刺绣、瓷器、玉器等等相关产业。 以上这类行业经营客户基本无固定的工作场所，故需通过各种特殊的渠道，来进行广泛而又深入的挖掘。 中式服装设计、针织、刺绣、瓷器、玉器等 可以利用豫园股份有限公司庞大的客户网络，向本项目所需要的目标客户，进行有针对性地项目推广。 民间艺术家、原创工作室、广告设计 策源可通过上海商业房地产联合会、创意产业中心，向业内发布招商信息，同时邀请沪上知名艺术家、成功人士等，开展项目推荐会，扩大项目在沪上的影响力。 舞蹈学校、模特培训、艺术等 我司与上海戏剧学院有着紧密的合作关系，还可以通过浙商会等向业内发布招商信息。 复星 复地 豫园 商业资源 浙商协会 商房联 平台资源 创意产业中心 中管网房地产频道 每年5月策源将联合商房联举行大型论坛活动，并邀请品牌经营户与国内外基金买家与开发商对话。借此机会，促进多方交流，同时推介产品，宣传项目。 举例——商房联资源 中管网房地产频道 多数客户还是资金实力不强的中、小型服务企业 或者是没有稳定经济收入的艺术家，手工创作的个体经营者 创意类目标商户 ——招商提供有吸引力的优惠条件 前期承租能力低 ——？ 行业不聚集，客户相对分散 策源的招商手法 不论是创意商家还是创意办公客户都是小众人群，因此一般商办项目选择大众媒体广告的方式事倍功半，策源建议您采纳我司“筑巢引凤”的成功经验——即通过特色活动营造创意氛围，吸引创意商家主动上门。 复城国际SP活动简介： 识珠拥翠 ESPRIT活动 留旧·创新城市对话 周大福活动 海上海SP活动简介： 2004 ADC 创意作品世界巡展 风云上海当代艺术交流展 “海上海LOFT·空间想象”酒会 ESPRIT秋冬时装发布会巡演 活动地点：复城国际品质体验馆 （原八一电影机械厂厂房旧址 ） 活动日期：06年5月20日， 活动亮点：珠宝品牌周大福在 [骄人]（Achievement）系列钻饰在中国大陆地区全新上市发布会。 活动影响：时尚品牌发布地点，一改传统意义上时尚中心，让曲阳这样一个具有深厚历史人文积淀的区域，散发出时尚的魅力。 “周大福”新品发布会 活动名称：“留旧·创新城市对话” ——社会各界专家学者品鉴沪上首个国际BLOCK 活动地点：复城国际品质体验馆 （原八一电影机械厂厂房旧址 ） 阮仪三教授、荷兰历史建筑保护基金代表等专家学者以及虹口区政府、房地局、规划局领导齐聚一堂，共同探讨了历史建筑的保留在城市发展中的价值，并进行了城市文明印记与现代城市规划共融的探索。 活动日期：2004年7月11日 活动亮点：“海上海”创意中心启用典礼 活动影响：上海实业发展股份有限公司主要领导，首都企业形象研究会会长，“海上海” 命名者、《新地产》上海地区主编及各界媒体参加了此次活动。 2004 ADC 创意作品世界巡展 活动日期：2005年11月 活动亮点：领略创意巨大魅力 活动影响：唤起国际人士对当代艺术思考，将文化三大件完美融入活动 活动日期：2005年6月 活动亮点：充分地体现创意LOFT的另类空间 活动影响：LOFT颠覆性创意 风云上海当代艺术交流展 “海上海LOFT·空间想象”酒会 收购成本财务测算 测算方法 为了比较准确的把握可以承受的收购成本，将利用剩余法来模拟本案项目通过改造并获得价值提升的过程中发生的现金流，反算本案项目可以接受的收购成本。 其中，根据本案项目改造后的招商情况等的预期不同，可以分为乐观与谨慎两种情况，根据这两种预期分别进行财务测算，将得到一个可接受成本范围。 办公物业租金上涨水平比较保守地将增长率设定在3%, 商业部分的租金在经过3年的培养期后翻倍,之后年增长5%左右； 这里采用的是模拟项目在重建后的乐观情况下的收益水平，所使用的折现率相当于银行现期贷款基准利率，即5.85%。在不同的收益水平下，主要财务指标如下： 通过剩余法模型计算得出的主要财务指标如下： 参数设定 乐观预期下财务测算 　 本案项目1号楼 本案项目2号楼 本案项目4号楼底 本案项目5号楼底 本案项目3号楼 本案项目6号楼 本案项目7号楼 底层租金 4.1 3.9 3.7 3.9 　- 　- 　- 平均租金 1.98 1.89 1.9 2 3.2 3.2 - 成本收益率 收购总成本 元 收购单位面积成本 元/平米 相当于单位面积租金 元/平米/天 0% 276,252,480 17,040 2.33 10% 249,826,920 15,410 2.11 20% 227,940,720 14,060 1.9