借鉴开发权交易(TDR)推行用地指标交易的理论评述与展望.pdfVIP

湖北社会科学20”年第7期 借鉴开发权交易(TDR)推行用地指标交易的 理论评述与展望 韩纪江1，任柏强2 (1．武汉大学经济发展研究中心，湖北武汉430072；2．温州大学商学院，浙江温州325035) 摘要：通过文献比较和理论分析探讨土地开发权交易(TDR)对于中国用地指标交易的借鉴意叉。美欧等发达国 家往往遵循市场经济理念．现有文献都重视市场效率与政府调控之间的取长补短．认为TDR是对土地分区规划的 必要补充。国内在该领域的研究文献多集中于对’rDR的介绍和引进。并止步于现有法律框架的约束，将，IDR与国 内类似的土地权利、即非农建设用地指标相联系的研究还是个空白。国内已经出现零星的类似于TDR的用地指标 交易实践。有关用地指标的研究也逐步增多。将国内外的相关研究结合在一起，可以得出结论：中国应借鉴TDR构 建非农建设用地指标的交易市场。以实现土地政策的多重目标。 关键词：土地；开发权；TDR；建设用地指标 文献标识码：A 中图分类号：F301．24 文章编号：1003—8477(2011)07删．05 一、引言 特性表明，用地指标的分配无法满足市场流动性的需要，可 人多地少是中国的基本国情，土地资源日益稀缺，应时 能会丧失市场效率。 刻警惕粮食危机。这一思维模式迫使中国采取并强化了世界 在土地利用规划既定的前提下。对于地方政府而言。用 上最为严厉的土地管制制度。包括土地公有制、基本农田保 地指标是一种异常稀缺的资源。一般地，用地指标越多，越容 护制度、土地利用规划、非农建设用地指标(简称用地指标) 易招商引资和干出政绩。用地指标就是财富之源，尽管各地 的审批制度、土地征用制度、土地的有限(局限于国有土地的 的用地需求强度不一、土地经济效益差别很大，但对用地指 二级市场)交易制度等等。其中，除了农村宅基地和乡村非农 标的渴求程度却都一样强烈，这使得用地指标的分配特别敏 产业用地这两种不能自由交易的情况之外。农地要实现合法 感．不得不屈从于政治方面的考虑。每年采取计划分配方式 的非农化主要通过土地利用规划和用地指标两种手段。土地 下达用地指标。较多地考虑到区际政治平衡和经济发展初始 利用规划是一个基于用途管制的先决条件，限制了土地利用 权利上的公正。这一制度安排在一定程度上起到了区域平衡 的范围；用地指标是一个分年度发放的具体工具，限制了土 发展与保护耕地之功效。但却以牺牲土地利用效率为代价。 地利用的速度。要从不可交易的集体用地转变为可以交易的 以《中国国土资源年鉴2009》的数据为例，2008年全国国有 国有土地，用地指标分配这一环节异常关键。有了用地指标， 土地的平均转让价格为41．2万元厂亩．该数据在东南沿海地 便有了土地开发的权利．因此用地指标本质上是一种由中央 区为平均51．1万元庙．在中西部内陆地区为平均29．3万元， 和地方政府主导的开发权配置。这一配置过程有三个特点： 亩。(本项分析统计时，东南沿海地区包括辽宁、河北、北京、 一是超前性，往往提前一年、甚至多年便已经分配就位或者 天津、山东、江苏、上海、浙江、福建、广东、广西、海南等12个 预见到其数值；二是固定性，一般情况下不允许转让到异地； 省市，其它为中西部内陆地区，港澳台数据缺失)。2008年， 三是稀缺性，往往不能充分满足地方政府的需要。上述三个 全国共审批建设用地598．2万亩。其中．东南沿海地区263．7 作者简介：韩纪江(196卜)，男，武汉大学经济发展研究中心博士生，温州大学商学院副教授。任柏强(195卜)，男，温州 大学商学院研究员，副校长。 基金项目：教育部人文社科项目“基于城市化进程的土地价格与征用补偿研究”的成果。项目编号：06JA790084；温州市 科技计划项目“基于空间数据库系统的温州市建设用地保障研究”的研究成果。项目编号：2009s0615 ·90· 万方数据 保护耕地的激励与