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第一章  房地产与房地产市场 【学习目标】 1. 房地产和房地产市场的概念、分类和特征； 2. 房产与地产之间的联系与区别； 3. 房地产市场的基本功能与作用。 第一节 房地产——一个基本概念的大致界定 一、房地产的含义 按照国家统计局的定义，从广义上讲，房地产是房产与地产的总称，指国家、集体及个人所拥有的房屋和土地。 中国目前房地产业的业务范围而言，它包括归国家所有的城镇生产性或非生产性用地（城市地产），及附着在其上的城镇生产、生活用建筑和辅助设施（城市房产）和对这些建筑、辅助设施的管理等。农村生产用地、用房及宅基地等不属城市房地产业的业务范围。 我的界定 所谓房地产，即指房产与地产的合称，是房屋与土地在经济关系方面的体现，属于资产范畴。 房屋与土地反映的是物质的属性与形态，而房产和地产则体现着相应的生产关系。 二、房地产的分类 （一）房产的分类 （二）地产的分类 （一）房产的分类 1.按房屋的用途划分 （1）居住用房 （2）办公用房 （3）商业营业用房 （4）其他用房 2.按房屋的所有权性质划分 （1）国有房产 （2）劳动群众集体所有房产 （3）公民私人所有房产 （4）共有房产 （5）涉外房产 （6）其他房产 3.按房屋所有制和管理形式划分 （1）公有房产 （2）全民单位自管公有房产 （3）集体单位自管公有房产 （4）代管房产 （5）托管房产 （6）拨用房产 （7）中外合资房产 （8）外国房产 （9）军用房产 （10）私有房产 （11）其他房产 （二）地产的分类 1.生活居住用地 2.工业用地 3.对外交通运输用地 4.商业、金融业用地 5.仓库用地 6.科教事业用地 7.党政机关用地 8.市政公用设施用地 9.风景游览用地 10.卫生防护用地 11.特殊用地 12.其他用地 三、房地产的特征 房地产同其他商品一样，既有商品的一般属性，又有其特殊属性。 既然房地产是实体、价值和权利三者的结合，那么至少应从物理、经济和社会三个角度来探讨房地产的特征。 （一）房地产的物理特征 1.固定性 2.单件性 3.耐久性 4.有限性 （二）房地产的经济特征 1.地产价格常要借助房产价格表现出来 2.房地产开发周期长、投资大 3.房地产投资的流动性较差 4.房地产具有保值和增值性 （三）房地产的社会特征 1.房地产在生产经营过程中涉及到复杂的法律关系 2.房产往往受到福利制度和社会保障制度的影响 3.房产消费反映出较强的社会风俗和生活习惯 第二节 房地产市场——一些基本认识的交待 同其他商品一样，房地产作为商品也只有通过市场流通渠道进行出租或出售，才能最终转移到消费者手中，房地产市场也因此成为社会主义市场体系中一个重要组成部分。 但是，鉴于房地产是一种特殊的商品，房地产市场也就因此具有特殊之处，对房地产市场进行管理、调控也带有许多特殊性。 一、房地产市场的类型与特点 所谓房地产市场（又称不动产市场），可以从狭义和广义两个方面来理解。从狭义上说，房地产市场是房地产交换的场所；从广义上说，房地产市场是房地产交换关系即房地产全部流通过程的总和。 （一）房地产市场的类型 1.房产市场 2.地产市场 3.房地产金融市场 4.房地产劳务市场 5.房地产技术信息市场 （二）房地产市场的主体与客体 房地产市场的交易主体是指直接或间接参与房地产商品交易的各方，他们在交易中扮演着不同的角色。 一般说来，房地产市场的交易主体可以分为以下几类： 第一，供应方。即向市场投放房地产的一方。它主要包括房地产开发公司、房地产经营管理单位及出售或出租私房的个人。 第二，需求方。即从市场获得房地产的一方。它主要包括购买或承租房地产的法人和个人。 第三，融资方。即以资金投入保证房地产市场成功运作的一方。它包括国家、银行、企事业单位、社会团体和个人。 第四，代理方。即指房地产代理经营中的中介机构和房地产经纪人，他们主要是从事经营活动，提供信息和咨询服务等。 房地产市场的交易客体主要是指作为房地产市场交易标的物的房产和地产。对于不同类型的交易市场，交易客体又有所差异，对地产市场来说，征地交易的客体是土地的全部产权，批租交易的客体只是土地的使用权；对房产市场来说，买卖市场的客体是房产的全部产权以及房基地的使用权，租赁交易的客体只是房产的使用权，个别情况下包括房基地的使用权。 （三）房地产市场的特点 1.房地产市场的都市性 2.房地产市场的区域性 3.地产市场的垄断性 4.房地产市场的统一性 5.房地产市场供给的稀缺性 二、房地产市场的功能 房地产市场作为统一市场体系的一个重要的子系统，它的功能也不外乎以下两点： （一）为参与者提供交