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个人房地产抵押贷款证劵化的风险防范--论文概述.doc
学生姓名:刘世禄
用户名:LSL0909
所属教学服务中心:河北省广播电视大学教学服务中心王汀汀
4.市场化利率机制的完善
个人住房抵押贷款证券化的风险防范))
图2-1 抵押贷款创造与流通市场
2.资产负债期限不匹配
房地产本身因为金额较大,为减轻借款人的负担,一般都设计为长期贷款。银行通常情况下是固定利率,由银行承担利率风险。涉及利率风险,前文已经提到,由于利率上升所带来的短期融资成本增加,同时储蓄贷款协会能吸引到的一般为短期存款,而住房贷款通常为长期,不匹配所带来的双重压力下,储贷会更有动机发展房地产抵押贷款证劵化。
3.机构专业分工考虑
从资产负债平衡的角度来看,机构投资者如退休基金、保险公司,都很适合做房地产长期贷款。但由于各行业存在差异性,资金操作应以规避风险,稳定收益为主,另一方面,交由专业的金融机构操作,也可分享房地产市场增值的收益。在双重推动下,美国证劵化市场逐步形成。
4.美国房地产抵押贷款证劵的流程
一般可分为以下5个部分创造、架构、信用增级、销售与交易及群组服务5个步骤,形成专业的流程图:图2-2
图2-2
5.美国住房抵押贷款的三个层次及其规模
(1)美国的抵押贷款市场大致可以分为三个层次:优质贷款市场(primemark-et),“ALT—A(AIternative A)贷款市场,和次级贷款市场(sub-Primemarket)。优质贷款市场面向信用等级高(信用分数在660分以上),收入稳定可靠,债务负担合理的优良客户,这些人主要是选用最为传统的30年或15年固定利率抵押贷款。次级市场面向信用分数低于620分,收入证明缺失,负债较重的人。而“ALT-A”贷款市场则是介于二者之间的庞大灰色地带,它既包括信用分数在620到660之间的主流阶层,又包括分数高于660的高信用度客户中的相当一部分人。因此,美国次级房贷,即美国次级住房抵押贷款,主要是金融机构为信用分数低于620分、收入证明缺失、负债较重的人提供的住房贷款。
截至2006年底,住房抵押贷款的存量达到10.9万亿美元,而“ALT-A市场的规模已经占住房抵押贷款的13%,它和次级贷款已经占据了住房抵押贷款市场的40%,其中约一半被证券化。
6.美国次贷危机
(1)美国次债危机的生成及传导机制
美国自2000年的不景气时期开始,布什政府利用低利率(联邦基准利率曾到1%),再配合2002年开始的减税措施,直接鼓励大家购房,目的是利用建筑业火车头来拉动整个经济的成长。2001—2004年,美联储低利率政策刺激了房地产业发展,美国人的购房热情急升,由于易得性,次级房贷市场空前火爆。从某种程度上来说,美国次级房贷也带动了经济的成长。银行向低信用购房申请者发放住房抵押贷款,美国联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae)和联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac)等打包商则向银行购买抵押贷款,并以贷款债权为基础发行住房抵押贷款支持证券(MBS),向投资者出售,从而将银行等贷款机构的风险完全转移给债权的投资者。以次贷为抵押品的MBS债权,由于没有达到评级公司最低投资级BBB,所以对其投资的对象有限。投资银行进入此高风险领域,对购买的MBS资产进行再次打包,他们把MBS按可能出现的拖欠率分割成不同的块,发行债务抵押凭证(CDO),根据潜在违约率的高低,其中风险低的是高级CDO,风险中等的为中级CDO,风险最高的为股权级CDO,其发行比例为高级CD080%,中级CDOIO%,股权级CDOIO%。其贷款产生的现金流首先全部偿付高级CDO,如果有富余再偿付中级CDO,最后偿付股权级CDO。一旦违约其受损次序为首先是股权级CDO,再者是中级CDO,最后是高级CDO。经上述再次打包后,高级CDO获得了AAA的最高评级,由于与同等评级的其他债券相比,高级CDO能获得更大的收益,所以深受市场青睐,风险偏好较低的商业银行、保险公司、共同基金、教育基金、政府托管基金是其主要的购买者。中级CDO和股权级CDO很难获得评级公司的背书,其主要买家是风险偏好较高的对冲基金。为了规避未来中级CDO和股权级CDO可能出现的风险,投行又创造了信用违约掉期(CDS)。他们将CDO的利息收入分解成两个独立模块,一个是资金使用成本,另一个是违约风险成本。投行向愿意承担违约风险成本的投资者,分期支付违约保险金。在此过程中,承担风险的投资者并不需要出任何资金,也不需要与保险资产有任何关系,就能得到投行支付的保险金。因为在房价上涨的市场里,CDS是有保障的,对冲基金可以不动用其资金,使其仍然在股市里或其他高回报地方继续创造财富,而通过CDS定期获得现金流,故此产品深受高风险偏好的对冲基金的青睐。至此以低信用购房者申请次贷业务,银行和贷款公司生产次贷,房利美、房地美和投行负责打包生成次债,销售给养老基
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