必威体育精装版常熟沙家浜唐市中环路(号地块)商业报告.ppt

我们非常期待有一个机会能和开发商进行深入的探讨，龙景象期待与您激情相会！ THANKS！ 龙景象—苏州公司 2011年9月 * * * * * * * * * * * * * * * * * * 折页内容以4V为基础，全面阐述项目特征； 延伸到一种全新时尚生活方式； 设计风格建议以时尚杂志为参考。 特色折页 ——楼体包装灯光工程 采用灯光技术，突破传统模式，将成熟的灯饰广告制作工艺引入楼体外包装方案 楼体就是最好的广告墙，有冲击力的包装宣传吸引眼球。 [V]空间导示包装 和公共人行道区别的地面、树种、装饰等突出地盘的领域感。 [V]空间导示包装 通过地面材质、图案和颜色的区隔，建立专属的领域感； 通过树种、空中装饰物、标志性雕塑等营造与周边环境相区别的氛围。 社区内引导旗及横幅更换，宣传4V时尚生活； 雕塑风格的指示牌和活动艺术雕塑群，导示的同时作为公共艺术品，成为项目形象的代表。 导示牌 样板房——演绎小户型空间文化 个性样板展示充分体现小户型的空间文化，合理的空间利用，将装修演绎成为智慧与空间的结合，在这里人们可以感受到创意的力量，将样板房成为泛销售区。 局部亮点建议 打破传统意义上的“厅房概念”： 创造完整流动的室内空间，体现小户型的随性与时尚。室内隔断墙可演化成各种形式——大面透明玻璃、金属构架 …… 推广攻略 抓住销售和交付的机遇 宣传配合： 1、悬挂楼体条幅、户外条幅 2、销售中心摆放小户型折页； 3、摆放体现[V]空间概念的展架； 4、销售人员进行引导。 12月 2月 1月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 3大系列样板房公开 蓄水期 强销期 开街仪式 持续销售期 采用短信轰炸、派发DM单等宣传方式进行信息发布直接面向新老两类客户。以老客户为核心客户，新客户为重要客户！ 2011——2012年度营销推广节点（公寓） 通过前期的蓄水期积累样板房活动人气，公开当天可收取预定金！ 主题街活动 配合商铺开街及相关主题街活动宣传公寓 信息发布 通过老客户挖掘及新客户辐射发布公寓产品信息 12月-2月信息发布与商铺同时蓄水，3月初通过样板房公开引爆，3-5月推出楼层较好房源20套回馈老客户确保去化整体性，5-7月推出一般房源给重点客户保证销售持续，7-8月通过老带新售罄尾盘！ 1、价格制定：租金反推法 注：本项目所在区域的租金价差较大，由0.35—1.4元/m2/天，按平均租金折算，本区域租金为1.14元/m2/天。 区域 平均租金 市场年回报 项目单价 中环路段 1.14元/m2/天 4.16% 10000元/m2 价格策略 2、价格制定：权重法 项目名称 金玉满唐 繁荣街 中环路沿街商铺 永欣路 比较内容 权重 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 户型面积 15% 0.95 0.143 1.15 0.173 1 0.150 0.95 0.143 交通状况 25% 0.9 0.225 1.1 0.275 0.95 0.238 1.3 0.325 商业环境 20% 0.95 0.190 0.9 0.180 0.75 0.150 1.8 0.360 经营管理 15% 0.9 0.135 1.2 0.180 0.85 0.128 1.5 0.225 建筑风格 10% 0.9 0.090 1 0.100 0.9 0.090 1.2 0.120 价格接受度 15% 0.95 0.143 1.1 0.165 0.8 0.120 1.3 0.195 合计 100% / 0.925 / 1.073 / 0.875 / 1.368 注：本案商铺产品参考均价约为11673元/平方米 楼盘名称 底铺价格 综合得分 比较价格 影响力权重 权重值 金玉满唐 10000 0.925 10810 40% 4324 繁荣街 6000 1.073 5592 5% 280 中环路沿街商铺 11000 0.875 12571 50% 6286 永欣路 5000 1.368 3655 5% 183 租金反推法得出价格为10000元/m2 权重计算法得出价格11673元/m2 12000元/m2 因此本案建议价格为—— 3、最终定价 由于本项目商业为唐市中心的步行街商业，根据我们的专业判断，本项目底商应在此均价基础上多加1200元/㎡出售： 经济测算：B方案 1、土地成本： 总占地（m2） 地上计入容积率建筑面积（m2） 总地价（元） 楼面均价（元/m2） 6870 10800￥2407 2、前期工程费 序号 费用种类 计价数量（m2） 单价（元/m2） 总价（元） 1 规划设计费 10800