东莞某别墅项目发展建议报告1.docVIP

银湖项目首期物业定位 和物业发展 建议  目 录 第一部分：背景简介 3 第二部分：物业市场定位 4 第三部分：物业建议 6 一、平面规划要点 6 二．园林设计要求 10 三、户型设计 11 四、公建设计要求 15 五、物业管理及智能化系统 19 六、装修标准要点 20 第四部分：附件： 22 附件1：市场调查 22 附件2：东莞市篁村区银湖项目目标客户调查 33 附件3：东莞市区楼盘调查表 43 附件4：东莞市区专业人士访谈表 54 附件5：澳大利亚 55 第一部分：背景简介 本报告是在银湖项目整体战略报告的基础上，对项目首期的开发进行详细研究的部分成果。 （一）战略报告中已经确定的成果： 1、项目整体发展战略： 差异化创新产品，引导置业观念， 创建项目品牌 2、一期客户定位和物业定位： 客户定位：东莞市区及附近镇区高收入阶层。 物业定位：均价5500元/平方米； TOWNHOUSE建筑面积180——250平方米。 （二）本报告已提供成果清单 基地改造 平面规划要点 园林设计要求 户型功能及面积要求 公建要求 （三）本报告补充成果清单 户型设计要求 物业定位 社区主题 形象定位 社区名称 物业管理 智能化 装修标准 第二部分：物业市场定位 1、物业市场定位： 低密度高档TOWNHOUSE园林住宅 2、户型定位：户型面积200—270平方米，总价区间100—180万元；主力户型面积210—240平方米，总价区间115—125万 3、社区主题：澳洲小镇、棕榈风情 社区主题统领社区建筑园林风格，体现物业定位的特点，社区广场、标志物、 运动会所、商业街和热带园林风情TOWNHOUSE准确体现目标客户追求的尊贵、从容、健康的如诗如画的小镇生活。 社区有主题，前期既可指导平面规划设计和园林设计符合市场要求，又便于销售期围绕主题系统性的推广。 社区主题选择“澳洲小镇、棕榈风情”，其一：澳洲的经度和东莞相近，气候相同。其二，根据对目标客户的调查分析，澳洲是他们较为熟知的国度，澳洲的美丽自然风光和黄金海岸的惬意生活为人们所向往。其三，作为为成功人士量身定做的低密度小区——TOWNHOUSE社区，一方面要求体现私家、尊贵，另一方面要求人文、自然，既不远离中心，又不地处纷攘之所。犹如都市卫星小镇——宁静而不致远。其四，棕榈风情在突出园林特色的同时，更反映了一种自然、休闲、健康的生活方式。 4、首期形象定位：东莞新城市中心●首个TOWNHOUSE私家花园社区 ——区位：东莞市城市新区 ——时尚：新城市、国际化 ——尊贵：城市中心有天有地的私家洋房，传世经典 形象是项目推广的核心：凸现东莞市城市发展趋势，指明国际化城市中心尊贵府 邸的物业形式。 东莞市区典型楼盘的形象定位： 新世界花园：东莞首个最贵的豪宅 新世纪豪园：东莞山边高档社区 中信东泰花园：成熟的中档大社区 峰景高尔夫：东莞风景最好的别墅区 盈彩美地：超时代的都市社区 金月湾：东莞最具现代感的都市花园 项目首期形象特点：东莞新城市的传世珍品，东莞成功人士繁忙打拼后，修养身心的理想家园。生活尊贵而从容，在享受大自然神韵的同时亦感受人类现代文明的神奇。 5、项目名称： 棕榈长滩 棕榈：体现热带风情，反映休闲、从容、健康的阳光生活。 长滩（long beach）：美国纽约著名滨海中产阶级度假住宅区。其休闲海滨生活十分出名。 第三部分：物业建议 一、平面规划要点 （一）基地改造与保护 ■ 结合防护绿化带、公共绿化及私家花园保留或移载荔枝树，使自然景观及基地品质得以延续，利于营销推广。 ■ 结合住宅布置保留或改造坡地，使自然地形得以延续，创造坡地风情的居住区域。 ■ 坡地改造、绿化设置、道路规划应结合排水沟土方工程。 立交桥处的护坡处理纳入景观设计中，在避免对住宅区的干扰的基础上，要强化对外的形象昭示。 （二）主题组团 一期地块占地面积近20万平方米，为保证营销推广时各组团的销售实现的均衡，必须在在一个核心主题的统领下，推出各组团主题，核心主题与各组团主题必须在规划设计中体现，具体建议如下： 项目以目前规划入口区域为起点，社区主题以下列三条主轴线展开： “流水+生态”中部核心轴线，其中可布置各类岛屿风情景区，如马尔代夫卡尼岛风情、印度尼西亚民丹岛风情，该轴线是项目核心营销主题的物质体现。 “山涧+巨型卵石+珍稀岛屿植物”南部核心轴线，同时赋予各类岛屿风情的内涵。该轴线区域应开发坡地住宅，应在利用原地形的基础上人工建造坡地，这样可使项目场地空间景观变化丰富。 “小广场+小品+珍惜岛屿植