东莞某商业街XX年营销策划报告.docVIP

××商业街商铺08年营销策划报告 目 录 东莞市商业市场分析 东莞总体商业氛围概述 东莞商圈分析 项目基本概况 项目的SWOT分析 优势点 局限性 威胁点 机会点 项目的前期分析总结 项目整体定位 项目的经营业态定位 价格定位 客户定位 营销推广 推广主题 项目形象包装 总体宣传策略 销售策略 招商准备及阶段划分 招商准备 阶段划分 招商时间表 业态规划及商家推荐 招商推广 推广阶段 针对性推广要点 费用预算 东莞市商业市场分析 东莞总体商业氛围概述 东莞市城市化进程促使大型商业项目井喷，近两年商业总体供应量超过200万平方米， 市场消化难度大； 东莞日常消费力状况尚不足以支撑庞大的商业体量运转； 东莞城区及各镇区商业各自为政，商业辐射面狭窄； 未来商业供应量的持续加大，市场竞争更为激烈，商户资源不足； 东莞人对商铺投资需求强，商铺市场面对的主要客户群体是投资者。 消费市场不足，商业消化对象集中; 项目的开发、营销、经营面临着激烈的竞争市场，特色型/主题型商业将会成为东莞商业的发展方向. 东莞商圈分析 商业中心集聚性明显，西正及东纵商圈发展、融合形成了东莞的核心商圈；万江、南城商圈仍处于发展阶段，还需一定市场培育期。 西正商圈商业分析 西正商圈特点：自发形成、人流旺盛、发展成熟、中低档次； 自发形成的商圈，整体缺乏规划，物业结构陈旧，交通拥挤； 人流旺盛，是东莞人流、车流量最大的商业区； 发展成熟，主要业态是服装、饰品等购物业态，占到总体业态构成50%以上，同质化竞争相当激烈， 中低档次的小型服饰店众多，品牌商家与小商户混杂经营，经营档次、经营环境难以提升； 老城区,自发形成商业,商业起点低，商圈向上发展狭小，龙蛇混杂，整体商圈经营档次、形象难以提升；经营环境杂乱，难以满足消费者日益提升的消费需求，商业地位逐步衰败！ 东纵商圈商业分析 东纵商圈特点：规模、品牌、同质、形散、中档次。 众多大型品牌商家扎堆东纵商圈，总体规模庞大、品牌效应强，辐射整个东莞城区，蚕食、分流各发展商圈的消费力； 商业开发动辄上万平方米，采取大而全的开发模式；业态组成上以百货、超市业态居多，同质竞争激烈。 商圈内缺少核心商业，形散，商圈凝聚力不强。 以百货、超市为主要业态构成，经营档次中档。 商圈辐射范围广，商业网点分布密集，经营同质化严重，竞争极其激烈。 竞争激烈，群狼争食；发展空间有限，难以为继！ 规模效应、品牌效应强，核心商圈地位稳固，短期内其他商圈难以抗衡；商业沿街线性分布，大型商业网点密集，但各大商业网点之间均有相隔一定距离，商圈内各个区域似乎有较为明显的功能划分，实际从整体上分析，超市及百货业态所占面积过大，同质化竞争激烈。 万江商圈商业分析 商业面积过剩，区域消费力难以支撑庞大商业体量； 直接面临华南MALL的竞争，其他商业要想生存发展，难度大。 商业培育期长，发展缓慢，生存空间有限，商家如履薄冰。 南城商圈商业分析 现阶段南城商业分布分散，未形成核心商业中心。随着CBD商圈的崛起，以鸿福路为核心将形成南城核心商圈——CBD商圈。 南城商业步行街商圈、东泰商圈与CBD商圈形成互补，直接烘托CBD商圈快速发展。 CBD商圈发展潜力强，发展基础雄厚，是代表中高档次消费力的商圈。 CBD商圈凝聚南城商业力量，快速形成南城核心商圈；项目依托CBD商圈将能获得良好的发展机会和发展前景。 项目基本概况 ××风味美食街位于东莞市南城区××B区、D区街铺，总建筑面积达8000平方米，美食街将汇集全国各地知名小吃、品牌连锁、休闲美食，形成较大规模美食街。 项目的SWOT分析 虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素。所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其优势，才是本项目在营销过程中制胜的关键所在。 优势点（S）： 项目当前交通较为便利，地处南城繁华商业区； 项目地处××社区商业圈一级黄金旺地，发展前景看好； 项目周边停车泊位多多，交通四通八达； ◆发挥优势： 充分渲染项目的区位优势、交通的便利； 强调该区域的发展前景和由此带来的商机； 在项目的推广时，利用××房地产公司的品牌优势，增加置业者与投资者的信心； 局限性（W） 项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件； 本项目邻近银丰路美食街、南城步行街； 项目商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明； 项目商铺规模过大，无大型商业中心支撑，难以带动销售； ◆解决方法： 对商铺进行准确的市场定位，明确目标客户； 确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售； 加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度； 机会点（O） 区位优势的发挥，辐射周边地区； 随着周边各大住宅小区以及万江区相继发