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酒店式公寓市场调查分析报告 世家机构 2010年2月 目 录 一、成都房地产市场研究 3 1.1 2009年成都房地产市场供销研究 3 1.2 2009年成都房地产市场价格研究 4 1.3 2009年成都房地产市场方位供需及价格研究 4 1.4 2009年成都房地产市场环域供需及价格研究 5 1.5 2009年成都房地产市场各面积段研究 6 1.6 2009年年底房地产市场宏观政策解读 7 二、成都精装公寓市场概况 8 2.1 成都精装公寓分布情况 8 2.2 成都在售精装公寓概况 8 2.3 成都在售精装公寓供销与价格情况 9 2.4成都精装公寓装修标准分析 10 2.5成都精装公寓客群分析 11 三、典型个案研究 12 3.1 在售项目 12 ? 鹭岛原石滩 12 ? 力迅领筑国际公寓 13 ? 叠翠峰 15 ? 富力史丹尼 19 ? 喜年广场 22 ? 威斯顿联邦公寓 24 3.2潜在项目 26 ? 仁恒置地广场 26 ? 来福士广场 27 ? 朗御 27 ? 华置广场 28 四、价格建议 29 4.1定价思路和原则 29 4.2参照项目对比 29 4.3本案独有卖点 31 4.4价格设定 32 一、成都房地产市场研究 1.1 2009年成都房地产市场供销研究 主城区商品房市场需求旺盛，供应相对不足。 2009年1-12月成都市主城区商品住宅供应95315套，成交156139套，全年整体供销比为0.61，供应不足，大量消化了08年的存量房。从月度走势情况看，供应市场波动较大，但总体上是不断增加了，而需求市场也呈现稳步走高态势。 综合户均成交面积来看，我们可以看出，1-4月基本上以90㎡以下的刚性需求成交为主，但是到5月以后户均成交面积都大于90㎡，说明下半年改善性需求以及后期投资性需求的入市，成功接力刚性需求，支撑起09年全年的火爆行情。 1.2 2009年成都房地产市场价格研究 2009年成都市房地产市场走势：房价稳步增长，月均增长100元/平米，12月房价达到6530元/平米，已经全面超越07年水平。 进入9月之后，成都市场楼盘价格上涨迅速，12月份主城区成交均价比年初有了1200余元的涨幅，已经全面超越2007年的高峰水平。 1.3 2009年成都房地产市场方位供需及价格研究 09年城南依然领衔主城区各方位的供销体量，城东跃升成都市主城区住宅开发的第二阵地。城中商品住宅成交均价同比跌幅近14%，居跌幅首位，价格的大幅回归更凸显了区域的价值，区域09年的供需比仅为0.48，市场需求旺盛。 城南09年新增供应面积259.18万㎡，成交376.89万㎡，住宅均价6664.38元/㎡，供需及价格都领先于其余三个方位，其次是城东和城西。可见，目前成都市的各方位的市场供需格局依然是以城南发展为首，但是城东已经逐渐取代城西成为了成都市主城区商品住宅开发的第二阵地，而城中虽然价格以7784.74元/㎡高居主城区首位，但由于土地供应稀缺，在主城区市场所占份额越来越少。 从供需比来看，城中的供需比仅为0.48，远低于成都市主城区09年0.61的平均水平。主要是因为09年城中心的商品住宅成交均价仅为7784.74元/㎡，较08年同比大幅回落13.85%，区域价值凸显。 1.4 2009年成都房地产市场环域供需及价格研究 二-三环是目前依然主城区的市场供需主力，供需分别占主城区整体供需的53.3%和56%。一环内房价虽然出现回归，但依然较大幅的高于平均水平，二-三环、三环-绕城两个环域的房价差别逐渐拉近。 成都市主城区09年二—三环区域是主力供应、成交区域，分别占整个主城区供应、成交的53.3%和56.1%。其次是三环—绕城区域，占主城区供应、成交的31.2%和25.4%。 从价格来看，一环内的核心城区以其不可复制的稀缺价值，商品住宅成交均价以7784.74元/㎡,远远高于平均水平。而二-三环区域和三环-绕城区域的成交均价相差不到100元/㎡，说明主城区的开发逐渐成熟，二-绕城间的区域价值差别在逐渐缩小。 1.5 2009年成都房地产市场各面积段研究 50-90㎡的首置物业和90-130㎡的改善物业是09年主城区市场的供需主力。 50-90㎡的首置物业09年新增供应448.86万㎡，成交697.3万㎡，是09年商品住宅供需的绝对主力，其次是90-130㎡的首改物业，新增供应217.81万㎡，成交375.22万㎡。但是从供需比来看50㎡以下物业市场市场需求旺盛，市场供应相对不足，供需比仅为0.41。其次90-170㎡的首改或多次改善型物业的需求相对新增供应来说也明显过盛，供需比为0.58。 1.6 2009年年底房地产市场宏观政策解读 政策：12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以