上海某商务写字楼市场定位报告.doc

上海市房地产市场的市场定位报告 一、上海地产宏观市场特点 1、概况 2003—2004年，上海市房地产市场继续保持快速发展，呈现出投资总量扩张，市场供需两旺，市场结构总体合理的态势。随着房地产投资和商品房市场价格的快速增长，进入2005年以来，特别是2005年6月前后政府宏观调控力度不断加大，连续强势出台了一系列金融、土地、房产政策，为偏离正常发展轨道的楼市降温、使得整个房地产业回归理性，这为房地产也以后长期稳定发展提供了保证。 尽管如此，在上海，房地产市场投资规模仍在稳步扩大。房地产业的支柱产业地位仍在凸显。2003年全年房地产业实现增加值461.88亿元，2004年更是实现了大副的增长，相对而言，2005年的增副、价格有了一定程度的回落，仍在比较正常的氛围内，增速高于其他各类投资主体。 2、供求关系的转变 不过随着新政的逐步落实，以“平抑房价、打击炒作和剔除泡沫”为主旨的新政整体效果。国家统计局前三季度的数据显示，我国的房价涨幅逐季平稳回落。其中一季度上涨幅度是12.5％，二季度涨幅是10.1％，而三季度涨幅是8.8％。去年全国房价的涨幅却在14％至15％之间。素有楼市“晴雨表”之称的“国房景气指数”，今年以来一直是回落态势，处于景气不景气的边缘，在101点左右徘徊。上海市场同样不能幸免，整个地产市场已经由买方市场想卖方市场转换，市场人气不足，信心指数下降，观望气氛浓厚，与不断放大的入市体量相比，整个市场成交实际成交量明显缩水，市场压力极大。 3、上海商用地产场市场概况 据权威机构统计，随着国内外资本源源不断的汇集，上海国际化大都市的地位已逐步确立，加之2010年世博会的拉动效应，自从去年以来，上海楼租金，涨幅已达亚洲第一、全球第三。据有关数据显示，甲级写字楼租赁兴旺、乙级写字楼销售顺畅在此前连续三个季度市场维持约60,000平方米的较低吸纳量之后，2005年第三季度上海甲级写字楼市场吸纳量猛增，约升至159,300平方米。如此惊人的吸纳量增幅主要归因于在本季度许多新近完工的写字楼物业开始入驻租户，如汇亚大厦、花旗集团大厦及都市总部大楼。其中两个物业位于陆家嘴区域，使得本季度大部分吸纳量都集中在此，约达到市场总体吸纳量的80.5%。其他吸纳量比较集中的区域还有黄浦区和徐汇区，分别达到22,300平方米和8,900平方米。　尽管2005年第三季度的新增供应巨大，但由于市场持续活跃的预租，使得本季度上海甲级写字楼市场的平均空置率仍然维持在较低的水平，与前两个季度没有显著变化约为6.9%。在上海的几个大型商务圈中，南京西路和淮海路区域的剩余供应仍然最为紧张，其空置率至9月底分别达到2.3% 和 3.1%。在人民广场区域随着都市总部大楼的完工入市，市场紧张局面得到了暂时的缓解，其空置率至九月底小幅上升至7.2%。在浦东陆家嘴区域，汇亚大厦和花旗银行大厦的强劲吸纳量使得该区域的平均空置率小幅下降4.5个百分点，至九月底达到7.6%。 租金/售价 　　2005年第三季度，上海甲级写字楼平均租金报价继续上扬，虽然其增长幅度有所放缓。截至九月底上海全市范围内，甲级写字楼平均租金报价上涨0.5%，达到207.8元/平方米/月。虽然上海甲级写字楼供应依旧十分紧张，但是由于本季度许多早期物业中的很多租户都纷纷搬走迁至品质更好的新建物业，使得甲级写字楼整体平均租金缺乏上涨动力。另外，尽管人民币汇率进行了调整，但是许多写字楼仍延续使用美金作为租金报价单位，使得在转换成人民币的过程中减少了租金的涨幅。截至九月底上海超甲级写字楼平均租金达到319.6元/平方米/月。目前上海共有14幢超甲级写字楼，其品质已经达到国际甲级写字楼标准，如：嘉华中心，来福士广场和汇亚大厦等。 　　上海租金最高的区域仍然在南京西路和淮海路沿线，其甲级写字楼平均租金水平较上季度分别上涨了1.4%达到256.1元/平方米/月，和7.4%达到245.5元/平方米/月。在陆家嘴，由于汇亚大厦和花旗集团大厦建成入市并开始入驻租户，使得此区域本季度平均租金水平上涨2.9%达到204.2元/平方米/月。投资商业市场的外资除一些中小投资者外，基本上是跨国零售巨头。他们进入中国投资十分慎重，但一旦进入通常很难是一种短期行为。可见建设中的国际化大都市的商业市场其潜在投资价值正被逐步认可。在20世纪80、90年代，香港房地产市场的持续“三高”，已表明了外资源源不断地进入所具有的重要作用。因此，着眼于长期发展的外资进驻将对上海市的商业市场上升构成有力支撑。 6、今后一段时间上海楼市的市场需求评估 随着供应量的继续积累,新一波的降价将在2006年来临,并且带来一个新的成交高潮。因为支撑上海房地产市场的真实需求依然大量存在,并且在各种条件满足的情况下会被诱导成为现实的购买力。那么,在一年内的上海房地产