上海兆地项目市场定位报告37页.docVIP

　市场篇 区域市场分析 曹安路市场概述 曹安路商品市场位于外环线、曹安路和沪宁高速公路三条主干道围成“黄金三角区”，既是上海市区通往西北郊区和江浙两省的必经之路，同时也是华东地区进入上海市区的主要门户，目前已是上海规模最大的商品交易市场之一。 近年来，在上海市和嘉定区两级政府的积极规划下，这一地区正在成为商家必争的黄金之地。麦德龙、易初莲花，欧倍德、红星美凯龙、轻纺市场、东方汽配城等知名商家纷纷落户，2002以来，该地区商贸额连年突破50亿元。 规划中的“曹安商贸城”占地面积120公顷，总建筑面积达到88万平米，整合了得天独厚地理交通优势以及先期成熟商业基础的曹安商贸城将以专业市场集群化商贸中心的姿势成为上海、长三角乃至全国最重要的商业群。曹安商贸城是一个以特色专业市场为主体、综合发展商贸办公和休闲商业的专业市场示范园区，“三区交界”的优势使它既可接受上海中心城区的直接辐射，又可依托嘉定的物流、仓储、房地产、商贸等产业支撑。 同时商贸城的规划也带动了周边办公楼市场。开发商们都看好这块区域，商贸城的开发将会引进众多商家入驻，随之而来的会有大量的短时居住和办公接待需求。 我们对周边的几个小型产权办公做了一些了解，具体情况可参考以下表格： 项目名称 真新商务楼 兴力达广场 华轩大厦 兆地国际广场 地址 祁连山南路2199号 真光路1326 曹安路1558号 曹安路1777号 物业类型 商办楼 商办楼 商办楼 商办楼 建筑面积 1.31万M2 43万M2 1.65万M2 3.5万多M2 单套面积 48-120平方米 —— 40-70 50-70平方米 主力面积 60-80平方米 —— 40-50 50-60平方米 开盘日期 2005-04-06 —— 2004-09-01 —— 销售价格 均价8500元/ M2 未定 均价9000元/ M2 未定 主力总价 60万元/套 —— 45万元/套 50万左右/套 备注 销售接近尾声，目前只有少量保留房源。面积为两套50左右的和两套100左右的。但朝向较好。 目前该项目已部分结构封顶，但迟迟没有开盘，有可能会整个项目转让，具体情况9月会明朗。 该项目已全部售完。 办公楼部分计划在今年底明年初开盘。层高达到4.8米，可自由分隔（改成复式）。 项目基本情况分析 本项目地处曹安路312国道、外中环间，紧临沪宁高速公路，位于曹安商贸圈中心位置，受上海中心城区直接辐射，该商圈内现有包括欧倍德、麦德龙等大型超市卖场，兴力达商业广场，还包括红星美凯龙、爱奇爱特商业广场、曹安商业城、乐购、易初莲花等10多个各类大商业卖场，上海市轻纺市场、东方汽配城等一系列大型专业市场。区域内聚集了众多商业经营者。 本案整体资料 占地面积 办公总建筑面积 绿化率 建筑单体 建筑风格 9603.7M2 31489.1M2 20% 两幢L型小高层 现代 项目竞争力分析 （一）优势机会 定位起点高 属于商贸城规划项目，整体定位要比周边的项目高。 地理位置佳 位于轻纺市场对面，紧邻曹安路，居于商贸圈正中心，地理位置佳。 产品本身特点独特、得房率高 层高做到4.8米，可做复式房型，设计比较新颖，整个区域独一无二，复式设计大大提高了得房率，使得性价比较高。 市场潜在需求量大 属于商贸城项目，随着大量的商家的入驻（单下面的鞋城就有1500个左右的商铺），将会带来大量的办公和临时居住需求。 升值潜力大 商贸城开发动工的第一个项目，随着商贸城的建成，日后的商业规模的扩大，商办物业的升值潜力较大。 （二）劣势威胁 区域环境差 所在区域属于城乡交接处，环境嘈杂，人口构成也比较复杂。 商业业主层次不高 整个曹安路商品市场是以小商品为主要经营对象，商业定位不高。 商贸城建设招商周期长 商贸城开发动工的第一个项目，700多套的供应量要有足够的业主支撑，而由于建设周期的问题，后续业主跟上需要一定的时间。 产品篇 产品现状分析 本项目为两幢L型的小高层建筑，其中一幢靠近沪宁高速，一幢近曹安路商业用地。室内装修、复式结构、商住两用，可上层居住，下层办公。项目周边多为外地来沪的私营业主聚集地，商业环境相对成熟。 如果将一幢定为商务办公，另一幢定为复式公寓，可以体现产品的丰富性，锁定了部分目标客户。然而两幢楼的产品实为同一类产品，进行严格区分，也会致使产品定位相对模糊，目标诉求不明确，无法给与消费者深刻的印象，而不能有效地吸引目标消费群，从而增加推广过程中的广告投入成本。 因此我司建议将两幢统一定位，统一包装推广。 客群分析 1、目标客户类型定位 2、客户群区域定位 区域 比例 备注 嘉定当地 50% 曹安商留区做生意的客源，看好其商住两用功能 临近本案普陀区长宁区 30% 主要是喜好和看好本产品复式结构 其它区域 20% 投资