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三灶（听涛雅苑）项目市场定位报告 一、宏观环境对项目的影响 1、全国与珠海房地产需求快速反弹、房价过快上涨，导致市场供需出现僵持，未来走势受政策影响加大 09年全国房地产市场几个特点 需求释放，房价稳步回升，部分城市快速上涨 2009年上半年随着自住刚性需求的迅猛释放、第二季度以来经济回暖、货币流动性充裕等因素作用，全国房地产业出现快速回暖，不少城市甚至呈现较大幅度增长，房价也跟随需求回升而有较大升幅。1-6月，全国商品房销售面积、销售额同比增长分别达31.7%和53.0%，6月份全国70个大中城市房价同比、环比均呈现正增长，进入第三季度以来全国主要城市房价呈现快速上涨，深圳、北京等部分城市房价甚至重回到07年水平。 以国企为首的房企加快拿地，地价稳步增长，部分城市创新高 得益于市场快速复苏与国家4万亿投资计划，09年1~9月，全国土地市场由低迷转向活跃，土地价格稳步增长，房企拿地意愿强烈。据中国指数研究院统计，从土地成交情况来看，住宅用地需求强劲，成交量连续8个月呈增长态势。1~9月，全国60个城市累计成交土地面积同比增加40％，住宅用地平均楼面价格稳步上涨。国内主要大城市前三季度土地出让金已经超过2007年全年。 以国企为首的房地产公司加快了拿地步伐，多个大中城市土地拍卖出现新“地王”，地价甚至超过2007年的历史最高位。大规模出现的地价新纪录不仅短期内会拉动周边房价上涨，在未来多年内还会因自身成本过高而不断刷新房价纪录。 过快上涨的房价导致成交量放缓下降，政策对楼市未来走势影响增大 随着第二季度房价的过快上涨，全国一线城市新建商品住宅的成交量从7月开始逐渐下降，其中深圳成交下滑更是长达4个月“十一”黄金周期间，京、沪、广、深四大一线城市楼市成交无一例外地陷入“量跌价滞”的局面，政策 09年珠海房地产市场几个特点 房地产市场需求快速回升，销售增幅创新高 2009年我市房地产业快速回暖，市场需求持续增长，增幅为近年新高。1-9月全市商品房销售面积184.22万，销售额146.45亿元，同比分别增长44.7%和67.7%房价不断走高 今年珠海市公开拍卖的房地产开发土地较少，下半年推出的唐家湾40万㎡商住地块楼面地价起始价达3000元/㎡，湾仔十字门商务中心区推出地块楼面地价起始价达2800元/㎡。 2、10年整体宏观经济政策预计仍将保持宽松稳定，但利率和房地产优惠政策局部调整的可能性加大 房地产优惠政策可能在局部内容和地区终止 在经济企稳、房地产市场过热的情况下，今年6月银监会下发的《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》强调了二套房贷款必须首付四成，利率按基准利率1.1倍的标准执行；10月份以来部分大中城市开始对二套房和二手房实行比较严格的贷款审批。 住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在接受记者采访时也表示，去年出台的一系列楼市优惠政策有可能在年底到期终止，被终止的政策可能包括契税、营业税减免；首套及改善型购房按揭利率7折优惠；房地产开发项目自有资本金低额度等。 但11月初湖南、内蒙古等省份表示，为防止投资拉动不足，房地产相关优惠政策延续到明年底。因此，10年房地产统一优惠政策可能演变为在局部内容和地区的调整或终止。 政府将加强土地开发环节的督促政策 10月份国务院发布了《关于集约用地的通知》，再次强调对土地开发闲置执行严格的“闲置”费用标准；国土资源部准备实行新的土地开发建设出让合同，对开发进行更严格规定。这可能会削弱开发商拿地的冲动，同时促使开发商加快建设进度，提高市场的供应量。 宏观经济政策仍将趋于宽松稳定，但通胀预期与加息可能增大 中国人民银行调查统计司10月底发布的《2009年三季度宏观经济形势分析》预测，CPI价格将在今年底触底后开始回升。而日前召开的国务院常务会议指出，今年后几个月，要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持宏观经济政策的连续性、稳定性。 因此，未来几个月在维持经济政策主基调稳定基础上，将会加强对经济结构调整和通胀预期管理，从而增加利息调整的可能。 3、珠海城市定位提升、产业与重大基础设施建设加快推进，对西区发展前景与信心形成良好支持 西部主要产业镇区龙头企业确定与建设速度加快，产业链正逐步形成，将带来更好的经济与人口基础 珠海航空产业园龙头企业——中国航空工业集团通用飞机总装试飞基地7月率先开工，以总装厂为核心的项目将在明年完工，保障全国首架“海鸥300”明年8月下线，亮相航展。今年底至明年初，总投资8亿元的十大基础配套项目将全部投入施工。 投资600多亿的中船集团、中海油等央企进驻高栏港经济区，将形成以石化、造船、海洋装备等重大项目产业基地。 投资100亿的玉柴集团签约富山工业园，亚洲最大的集成电路板制造之一——方正电路科技扩产，国内国际家电巨头格力与大金精密仪器首期5万多平方