《房地产经济专业知识与实务》考试真题参考答案及详解.docVIP

2008年《房地产经济专业知识与实务（中级）》考试真题 参考答案及详解 一、单项选择题(共60题，每题l分。每题的备选项中，只有l个最符合题意) 区别项目 城市职能 城市性质 来源 对现状分析 对规划期内的目标或方向 数量 有多个职能 性质是最主要最本质的职能,只有一个 合理程度 客观存在,可能合理也可能不合理 确定的理想化的合理的目标 ） 【解析】本题考查划拨用地范围。A汽车加油站是商业性经营项目，不能以划拨方式获得用地。 7. C 【解析】本题考查抵押登记交验的文件。登记时必须拥有土地使用证，表明土地权属。土地出让合同是获得土地使用证的必备条件。因此有了土地使用证就无需出让合同。 8. C 【解析】本题考查土地使用权出让的最高年限。工业用地最高出让年限为50年，开发期为5年，则剩余的土地使用年限为50-5＝45年。 9. B 【解析】本题考查土地使用权招标中评标小组的构成。评标小组由出让人代表、有关专家组成，人数为5人以上的单数，因此成员至少为5人。 10. D 【解析】本题考查土地使用权出让最高年限的规定。A别墅是居住用地，最高出让年限为70年，可以低于这个年限出让，所以有可能为50年。而图书馆用地属于教育用地，汽车装配厂用地属于工业用地，最高出让年限均为50年。购物中心用地属于商业用地，最高出让年限为40年，不可能为50年。 11. D 【解析】本题考查房地产市场调研的特点。房地产市场调研具有三个特点，分别是实用性、时效性和实践性。 12. A 【解析】本题考查房地产市场调研的原则。客观原则要求调研必须实事求是，始终以客观的态度去反映真实情况，不能主观武断地下结论，不能弄虚作假。 13. D 【解析】本题考查房地产需求调研的内容。需求调研分为消费者调研、消费动机调研和消费行为调研三类。而对消费者的数量及其构成的调研属于第一类中对市场容量的调研。本题可用排除法。 14. C 【解析】本题考查房地产调研的内容与种类。房地产营销渠道调研，主要包括营销渠道的选择、控制与调整；营销方式的采用；租售代理机构的数量、素质及租售代理情况等内容。 15. C 【解析】本题考查房地产市场预测的概念。 16. B 【解析】本题考查房地产全程策划的概念。可根据题干顾名思义，直接推导出答案。 17. B 【解析】本题考查SWOT分析法中的四因素。SWOT是四个因素英文单词第一个字母的组合，大家可以结合英文来记忆，分别是内部优势因素（Strength）(Weakness)、外部机会因素(Opportunity)和外部威胁困素(Threats)。 18. D 【解析】【解析】 【解析】 22. B 【解析】本题考查资金时间价值换算中现值换算为年值的计算。 23. C 【解析】本题考查资金时间价值换算中，年值换算为终值的计算。但本题并不符合换算公式的假定条件，必须进行换算才能套用公式。画出现金流量图以帮助理解。 错误的现金流与作法如下，可以导致错误的答案B。 正确的现金流与作法如下： ,正确答案选C。 24. C 【解析】本题考查净现值指标的计算 NPV甲＝300（P/A,10%,8））））根据以上两次比较大小，可知，乙甲，甲丙，所以三者排序为乙甲丙。 25. C 【解析】本题考查盈亏平衡点的计算。注意单位一定要一致。 设保本开发面积为x平方米。 0.4x-3000-0.25x=0 x=20000。 26. D 【解析】本题考查房地产投资风险细分类中的总体性风险。总体性风险有三种，分别是市场风险、利率风险和购买力风险。 27. B 【解析】本题考查房地产投资风险按产生原因的分类。可以分为自然风险、社会风险和经营风险。 28. C 【解析】本题考查降低房地产投资商业风险的对策，一般有六项措施： 房地产类型组合投资选择擅长经营的项目规模投资限制竞争在经济上升期投资选择“短平快”项目预期投资后的维持管理费用键是无论采用何种面积计价，一宗房地产的总价是相同建筑面积下的单价×建筑面积＝套内建筑面积下的单价×套内建筑面积 37. A 【解析】采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格。 38. D 【解析】本题考查成本法的公式。房地产价值＝重新购建价格－建筑物折旧 则建筑物折旧＝重新购建价格－房地产价值 本题注意是房地产价值而非房地产价格。 39. B 【解析】本题考查收益法中净收益计算的基本公式。净收益＝有效毛收入－运营费用 40. A 【解析】本题考查假设开发法的基本公式。待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值开发成本管理费用销售费用－投资利息销售税费开发利润取得待开发房地产的税费 42. A 【解析】独家代理是指房地产开发企业或其它业主将物业委托给一家房地产经纪机构代理，