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“紫帽休闲度假村”市场调研报告

“紫帽休闲度假村”市场调研报告 一、泉州别墅市场整体概述 1、泉州概述 1996年,经省政府批准实施的《泉州市城市总体规划》对未来泉州城市的发展目标设定把城市面积由原来的160平方公里扩大到450平方公里。中心城区划分为:北峰-丰洲、江南-浮桥、池店、东海、城东、洛阳、秀涂等八个组团,城区人口2020年控制在80万人左右。 城市的性质定义为:国家级历史文化名城,著名侨乡和旅游城市及闽东南重要的工贸港口城市。 为适应大泉州发展架构的需要,提出了“半小时城市经济圈”及“东扩南拓”的城市建设发展的具体方向和目标。 半小时城市中心的大泉州发展战略架构下,市2002年城市发展重点工程的沿海繁荣大通道、江滨路、坪山隧道、后渚港、江滨大道等城市重点交通动脉的开发及建设,无不在描绘着大泉州——未来光明之城那繁荣昌盛的美景。 宏观经济分析: 泉州1999年经济指标: 2000年经济指标: 别墅市场概况 2、泉州别墅市场 泉州别墅项目作为泉州房产市场的先趋者,早在1992年初,由东海滨城相继推出的翡翠园、明珠园的别墅项目,在宣告泉州别墅市场来临的同时,也获得较高的市场接受度。 94年,南益集团斥巨资开发的宝珊花园,开始问鼎泉州别墅市场,历经六、七年的发展,以其占地1500亩的超大规模,较好的小区规划及良好的物业管理,成为泉州别墅市场的代表项目,泉州豪宅的象征。 泉州别墅项目及市场,早于普通商品房市场的发展,成为中国房地产发展历程的特殊现象。这是由于当时我国社会经济正处于高速发展的时期,极大一部分的私人业主已经完成了原始的资本积累,个人手中掌握了大量的货币现金。而别墅,以其顶天立地及独家小院的产品特质和昂贵的价值,成为一种身份象征和实力的体现,而受到“时代宠儿”的追捧。 泉州房地产在经过海南的房地产风波及亚洲金融危机的洗礼之后,市场一度沉寂。经过前几年的逐渐回升,时至今日,泉州别墅市场虽已逐渐成熟,但产品供应整体上依然参差不齐。 目前,许多有实力的开发商竞相介入别墅开发领域,如千亿地产、万祥集团、金威集团、东海综合开发有限公司、南益集团等。这意味着泉州别墅市场的竞争将日益激烈,而竞争主要体现在项目规划、小区配套及产品的具体功能配置等。 综合近两年泉州房产市场的变化,系列的情况表明泉州的房产市场已逐渐进入“产品时代”的市场竞争新格局。 3、项目个案分析 1、宝珊花园 1)、项目概况 占地:1500亩 开发总量:1100幢 已开发数量:500幢 价格:3500~4500元/M2(按幢销售) 连体别墅价格:88万元/幢 主力总价:150万元/幢 地块转让价:1480元/M2(早期转让数据,目前已停止地皮销售) 销售率:已开发的别墅销售率在90%以上。 物业管理费:公寓1元/M2,别墅2元/M2; 小汽车200元/月·辆 绿化率:45% 开盘时间:94年9月 2)、配套设施 宝珊会所、健身房、游泳池、网球场、儿童乐园、宝珊幼儿园、珠湖等社区内部配套较为齐备,并且石头街菜市场就在旁边。 宝珊会所将于今年10月份开始由“厦门潮福城”经营营业。 3)、主力卖点及营销主题 ⑴.主力卖点 依山、面海、抱湖,地理条件优越,体验海景生活。 ⑵.营销主题 引领贵族生活,抒发观山看海豪情。 4)、产品描述 大型别墅社区。依山、面海、抱湖的宝珊花园规划占地1500亩。规划分观海苑、朝阳苑、潮江苑、凌峰苑等4个区,拟建海景别墅1100幢,各幢均为庭园式建筑。绿地规划面积占总面积的43%,现有公共绿地5万多平方米,私家庭园面积累计7万多平方米。由于项目开发时间较早,95年前后开发的别墅现在外观已显陈旧,且建筑本身毫无风格和特色,已直接影响宝珊花园的整体形象。为此,宝珊花园对已过时的建筑进行改造重建(包括部分已售)。 宝珊花园从94年开发销售至今,已累计开发500余幢,但入住率较低。主要原因有:①早期客户用来炒楼花,不是用来居住,后因97年金融风暴,经济急剧衰退,无法脱手;②部分客户拥有多处别墅,宝珊花园不过是其中之一,用于部分时间度假;③一些客户购买别墅是以投资为主,居住次之;④由于很多别墅设计的滞后,较多别墅已经明显过时,也是导致入住率不高的一个原因。 5)、客户分析 ①区域分布 早期以泉州本市区居多,现在客户来源地域分布逐步改变,石狮、晋江、泉州三地客户比例相当,占客户总量的80%以上(华侨占10%),外地客源较少。 ②职业构成 80%以上客户为民营企业家。政府机关、事业单位人员不敢明目张胆购买高价房产。 ③购房用途 94~96年其间,项目的初期客户,由于处在黄金时代,积累了大量

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