某商业广场项目产品策划案.docVIP

廊坊苏宁商业广场项目产品策划案 2014年03月18日 一、设计项目开发理念 在竞争化社会，只有不断推陈出新，独树一帜，避免产品同质化，项目才能找到生存之道，设计项目开发理念的核心就是为了确立项目核心竞争优势。本项目的开发理念源于市场，引导市场需求是对下变迁的深刻思考。 购物 以“名店城”为代表的知名商家构成室内步行街的核心商家（其中不乏名牌精品），并以不断更新的品种、富于特色、新潮的店面装饰和长新的促销手法赢得稳定的消费群。 休闲 休闲广场，绿化组团，精致小品，生动活泼、色彩明快的立面设计，处处洋溢着休闲的气氛；可供休憩的购物走廊和户外长椅更为消费者提供一个舒适、悠闲的驻足之处。 饮食娱乐 商场内可以开设各种娱乐服务场所，包括电子游戏场、网络天地、美容美发、多功能书店、咖啡廊、美食街等吃喝玩乐场所 其它功能 为在广场中央设置多功能展台，设置大屏幕电视，并定期在这里组织各种促销与展示活动，使之成为步行街的核心之一及人气聚集中心地带。 集吃喝玩乐于一体的功能定位使整个室内步行街的功能更加完备，丰满了广场的内涵，能从多个层面来体现项目的投资前景和经营前景，令到其中的各个功能区相互促进，可以避免商业广场内因功能重叠而出现的经营困境，有助于进驻经营商家形成良性和相互促进的竞争经营格局。 三、设计核心竞争优势 兵家有云：“克敌之术，攻心至上”，在商业物业的销售中，以核心竞争优势作定位目的就是要攻陷目标买家的心理防线。设计核心竞争优势的目的主要是： 构筑竞争对手不易取代的优势 形成促进项目销售的独特卖点 设计项目的核心优势可以从以下几方面予以考虑，包括商业环境、经营档次、规模、经营模式、主题、价格及人们所赋予项目的情感因素等。根据我们市场摸底的情况看，本项目在商业环境、经营档次、规模等方面都具有相当的优势，但是这并不是它的核心优势所在。我们认为，本项目的核心优势来源于项目本身的定位，即“可以销售的营业房”。 这才是吸引人们最基本也是最核心的利益点，因为从廊坊市目前的状况来看，潜在买家对营业房的需求尚处于上升状态，市场对可以销售的营业房特别是黄金路段营业房的需求十分旺盛，人们对广场附近的营业房十分看好，有很强的投资购买欲望，不少的经营者和投资者正伺机购买。 为此，我们认为本项目的核心竞争优势理应定位为： 黄金路段拥有的营业房 这样的定位，是建立在有效的市场需求之上的，从根本上确立了本项目的核心竞争力。我们有理由相信，这样的一个核心优势，通过包装及整合传播，必定能够吸引人们的极大关注，也会唤醒潜在买家的需求和购买欲望，无疑是项目最大的销售促进动力之一。 四、系统的销售力提升方案 销售力提升是商业物业营销的重要环节，可以为项目的销售推广提供更多的卖点，有助于营造项目更具体、更丰满、可感性更强的形象，积蓄更大的销售势能，这是营销过程中的一个有机组成，是营销体系不可或缺的一部分。 上面我们已经对项目的定位的重要性作了清晰的阐述，下面我们就围绕着上述的“定位”对项目开发进行系统的规划，从一个更高的角度对项目定位进行全新的阐释，让市场对项目定位有“实至名归”的认同感，以求准确全面地提升项目整体的销售力。 〈一〉整体规划 一个成熟的商业区的形成决非一朝一夕的，需要机遇与时间的配合，这一点对于很多开发商来说都是无法改变的。因此，我们应该更多地考虑项目自身的规划设计，使项目的规划能够很好地融合到周边的商业环境中，在特定的氛围中缔造出项目的竞争优势，这才是开发商业物业开发的制胜之道。 俗话说“独木难成林，区功能商业功能交通要有一定的前瞻性。 科学合理的功能划分将会使整个商场的层次更为丰富，并在经营商家的经营回报上得以充分的体现，同时也将会使消费者的消费行为及过程显得更加自然顺畅和轻松愉快。于本室内步行街，各街区及楼层的功能划分如下： 区域 规划经营范围 划分依据 首层、二层临街营业房 连锁商场、名店城 名牌专卖店、高档服饰眼镜钟表、金银首饰等 知名品牌或特色商家，有助于提高整个步行街的档次，营造休闲购物的氛围，这类商家可以承受较高的租金，并需要临街展示门面。 首层、二层非临街营业房 普通商品、饰物、精品、电器及大众化的各种产品 可以满足租客对实惠租金的要求，可以吸引更多的消费人流，形成从高至低的“瀑流效应”。 三层 餐饮、美容美发、娱乐场、医疗场所等对客流要求较小各类经营者 将娱乐场设在三层，与餐饮区连成一体，避免了对消费人流的阻隔；同时还可以提供相对廉价和宽敞的营业场地，供特殊行业经营。 上述划分方式兼顾到临街营业房与非临街营业房的协调性与互动性，把“名店城”安排在临街面，有利于提高整个商场的品位；把饰物、精品、电器等大众化的商品安排步行街的中部，便于聚集人气；而把餐饮、美容美发、娱乐场、医疗场所等行业安排在三层则可以满足大面积