某商业休闲广场招商推广方案.docVIP

开封市通许县解放路商业休闲广场 招商推广方案 蕴利地产 通许解放路商业休闲广场项目组 2007年4月 目 录 一、项目分析 1、项目的开发原则及思路 2、项目条件和资源分析 3、项目SWOT分析 二、项目产品定位 1、经营业态规划 2、经营业态组合 三、功能定位 1、购物功能定位 2、娱乐休闲功能定位 3、餐饮功能定位 4、各功能区规划布局 5、考虑获取最大的租金收益因素 四、主题定位 1、主题导入 2、主题深化 3、主题差异性分析 4、主题的适应性分析 5、符合项目条件的候选主题 6、主题表现 五、形象定位 1、形象品牌定位 2、名称或推广名称 3、形象品牌营运策略 4、形象品牌延展策略 六、目标客户定位 1、目标客户甄别： 2、主力目标客户群： 3、目标客户群的职业、职位及特征： 七、目标消费群体定位 1、目标消费群的甄别 2、消费群体的区域定位 3、目标消费群体结构特征 八、销售招商价格定位 1、价格策略参考 2、价格定位建议 3、价格在市场竞争中的调整策略 4、招商策略 九、销售招商总思路 1、销售招商推广总思路 2、确定项目销售与招商的面积比例 3、销售招商推广总体策略 十、销售招商策略 1、整体销售招商部署 2、整体销售招商节奏 3、阶段性节奏 4、销售招商与价格策略的关联 十一、包装策略 1、现场包装 2、道具包装 十二、广告推广策略 1、宣传推广整体策略 2、阶段性推广策略 3、媒体运用组合策略 4、公关活动的运用策略 十三、销售招商的实施 1、销售招商准备 2、销售招商步骤 十四、费用预算 1、整体销售招商费用构成 2、阶段性销售招商费用预算 十五、实施 1、制定销售招商计划 2、配置销售招商工具及资料 一、项目分析 1、项目的开发原则及思路 ·充分考虑多行为与商业的有机整合，既保障开发商的开发利益，又要确保按商业区模式进行商场动作； ·充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接，创立本案的核心商圈的竞争力； ·“售得出、租得满、做得旺”为大前提，对本案的投资者，租赁经营商户，服务的消费人群进行合理而准确的市场定位； ·以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合； ·以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立本案品牌形象； ·优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投资品种。 2、项目条件和资源分析 （1）条件分析 ·政策导向： 解放路商业休闲广场作为通许县大型的招商引资项目，受到通许县政府的扶持和重视，并能够得到部分优惠政策。在项目建设期间，能够形成社会各方的良性链动，有利于加强目标客户对于项目的信任度。 ·市场导向： “2004年和2005年，是通许县县域经济快速发展的两年，也是通许县综合实力在全省进步最快的两年，其中2004年综合实力排序较2003年上升9个位次，2005年综合实力排序较2004年上升7个位次。” ——人民网河南视窗报道 目前，相对于周边城市环境和发展规模，通许县市场经济状况虽处于相对落后的境况，但随着社会生产力的发展，经济发展水平不断提升，以及政府发展力度的加大，通许县人民的消费能力不断的提升。与此同时，通许县人民的日常消费能力也随之提升。 （2）资源分析 ·消费支撑： 随着我省对于县域经济发展的重视，通许县经济水平得以不断提升，相对应的消费水平也随之不断的提升，为本项目的成功建设运营提供了有力的消费支撑。 ·区位支撑： 通许县地处豫东平原，北濒黄河，西望嵩山少林，距省会郑州100公里，七朝古都开封45公里。通许县交通便利，基础设施完备，境内铁路、公路纵横交错，遍布全县。西距新郑国际机场、京广铁路、京珠高速公路60公里，北距陇海铁路45公里，5万门程控电话可直拨世界各地。通许县七朝古都Strengths） ☉地段——项目所处的解放路是县城中心一个比较重要和繁荣街道，地理位置优越，位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟配套周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全交通本项目交通便利、车流量及人流量较大Weakness） ☉市场起步晚，地产消费观念落后，推广和观念引导难度大； ☉受传统观念影响，目标群体对于产品的认识和需求有限； ☉由于多方面原因，目标客户对项目具有一定的抗性； ☉县城总体经济不很富裕决定了客户消费能力有限； ☉市场还没有出现过类似地产项目，没有市场可比性； （3）机会（Opportunities） ☉通许县商业经济相对大城市来说还是有些落后。商业还是分散型的散体经营为主，还没有类似本项目的大型综合商业中心出现，这对项目的推广和经营来说是个很好的引导、占领市场的机会。 ☉解放路商业休闲广场为当地政府通过招商引资政策吸引外来资金和企业参与建设的项目。政府有意愿改变县城经济结构以及基本面貌，这为本项目的成功运营创造良好的环