建筑物评估、成本法和收益法.pptVIP

房地产市场的特性 1、完善市场的特征 1）有许多买房和卖方 2）买卖各方都具有充分的信息 3）所有各方都有交易或不交易的自由 4）商品能够被运送到更好的市场上 ，所有的商品都类似 5）商品小而不贵，并且交易频繁 ，政府的价格影响很小 2、房地产市场的特征 ①市场信息有限 ②市场交易不频繁 ③房地产位置的固定性 ④价格受政策影响大 房地产价格的影响因素 一般因素 1社会因素 社会因素包括人口数量、人口质量、政治安定状况、社会治安状况、城市化状况及公共设施的建设状等。 2经济因素 经济发展状况、储蓄及投资水平，财政收支及金融状况、物价、工资及就业水平、利率等。 3政策因素 影响因素房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等方面的因素。主要有土地制度、住房制度、城市规划、土地利用规划、房地产价格政策和税收政策。 （二）区域因素 1、住宅类房地产 ①离市中心的距离及交通设施状况 ②商业街及商业网点配置状况 ③学校、公园、医院的配置状况 ④噪声、空气污染等的程度 ⑤景观环境状况 ⑥当地居民的职业、教育水平、社会阶层等居住环境的状况等 ⑦接到的宽度、构造等状况 ⑧变电所、污水处理场等危险设施或污染源的状况 区域因素 个别因素 1、影响土地价格的个别因素 位置、面积、地势、地质 形状、宽度、深度 临街状况 交通状况 2、影响建筑物价格的个别因素主要有 ①面积、构造、材料等 ②设计、设备等 ③施工质量 4楼层、朝向 四、房地产估价的原则 （一）合法原则 房地产评估必须以房地产的合法使用、合法处分为前提。以城市规划为主，在房地产用途、累计率、覆盖率、建筑高度和建筑风格等方面参法、产权。 （二）最高最佳使用原则 是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的论证、能使估价对象产生最高价值的使用。 如果估价对象已经估某种使用，估价时应根据最高最佳使 用原则对估价前提做出下列之一的判断和选择 1、保持现状前提 2、转换用途前提 3、装修改造前提 4、重新利用前提 5、上述情形的某种组合 （三）替代原则 估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格的购买者购买房地产的花费，不会高于取得类似房地产的成本。 （四）估价时点原则 五、房地产估价的程序 1、明确估价基本事项 ①明确估价基本目的 ②明确估价对象 ③明确估价时点，精确到日 ④评估事项与委托方进行商议 2、拟定估价作业方案 ①拟采用的估价技术路线和估价方法 ②拟调查搜集的资料及其来源渠道 ③预计所需的时间、人力、经费 ④拟定作业步骤和作业进度 3、搜集估价所需资料 ①对房地产价格有普通影响的资料 ②对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料 ③相关房地产交易、成本、收益实例资料 ④反应估价对象状况的资料 4、实地勘查估价对象 5、选定估价方法计算 选定估价应遵循的原则： 有条件选用市场法估价的，优先选择市场法 收益性房地产的估价，应选用收益法 具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法不能采用上述方法时，选用成本法 6、确定估价结果 ①根据评估目的的对每种方法的合适程度进行检查 ②对数据的充分性和可靠性以及所用假设的有效性进行考虑 ③对每个结果的合理性和重要性进行考虑 7、撰写估价报告 记述评价成果的文件 8、估价资料归档 二、建筑物评估需要考虑的因素 1、产权状况：建筑物的所有权，使用权状况以及使用年限，建筑物的产权是否受到限制、抵押、担保、出租。 2、基础设施状况：七通一平：通水（上、下）、通电、通气、通热、通讯、通路、平整土地。 3、位置与环境：人文环境与自然环境、临街状况、距市中心距离、距交通设施及公用、公益设施的距离。 三、建筑物评估的特点 1、单独评估地上建筑物可以采用重置成本法，对于房地产价格，地域是最重要的影响因素，成本法不反应地域因素对房地产价格的影响。 ⑴地上建筑物是劳动产品。 ⑵地上建筑物不能脱离土地而单独存在。 2、建筑物的使用年限受土地权使用年限的制约 土地使用权到期，土地及地上建筑物由国家无偿取得，在建筑物评估时，必须注意，建筑物的耐用年限与土地使用权的 合，当建筑物的剩余使用寿命来评估建筑物的价格。 3、建筑物评估应在适法的前提下进行：国家法律、法规、政策，规定建筑物的用途，容积率，覆盖率。 §4.3成本法 二、建筑物重置成本及测算 一、建筑物重置成本构成 1）建筑安装成本：建筑安装工程预算定额计算的工程造价。 2）前期工程费：正式建造之前，规划设计，项目可行性研究，水文地质勘探，预算编制，场地