城市房地产市场研究报告.ppt

临沂城市房地产市场研究报告 花园洋房的发展——区域线 洋房面积的主力区间在100-160㎡，跃层在175-250 ㎡之间 花园洋房均价在4800-6000元/㎡之间，首层单价在6000-7500元/㎡之间，预计临沂花园洋房在1-2年内均价突破7000元/㎡ 洋房总价在60-90万间，跃层总价一般在85-130万之间 大盘、高端定位、改善型产品、品牌楼盘 高品质别墅楼盘，打造北城生活新标杆 临沂市现有服装、化工、建材、五金等各类专业批发市场68处，其中亿元批发市场有44处。 2009年总营业面积已达800多万平方米，商品交易额突破600亿元，经营摊位4.6万个,商品交易辐射全国26个省、市、自治区。 2010年年末，工商注册私营企业2.9万家，个体工商户22.3万户；个体私营经济注册资金759.2亿元，增长25.4%。 澜泊湾的户型以舒适大户型为主，140㎡ 以上的户型占到70%，沿河点式宽景高层产品，豪华尊贵 万和广场位于北城商业带，开盘推出103套商铺，销售70余套，客户大部分为开发商关系，外地人居多 万和广场是北城新区重点打造的商业综合体项目，项目的开发将完善区域的生活配套，提高区域的生活档次 区域客户80％为本地客户，外地客户占20％。本地客户多以区域周边首次置业和改善型置业为主；外地客户多为投资和居住 澜泊湾——北城新区首席高端品质大盘，占据城市稀缺的河景资源，主力产品为舒适三房、四房，客群定位为城区高端客户。 供求分析 滨河板块项目较多，项目存量都不大，可售房源较少；受新增房源的影响，月消化量变化较大 价格分析 3500 4000 4500 5000 凤凰城 香格里拉 华创金桂园 滨河国际 奥林匹克 新港龙庭 国泰一品 荷兰水乡 5500 颐龙恒泰 元/㎡ 滨河板块在售项目价格集中在4000-5000元/㎡之间，价格涨幅较为平稳，目前板块均价为4615元/㎡ 客户 分析 区域外客户 景观拉动型 （追求居住改善） 价格导向型 城市化推动型 滨河板块客户来源 总体来看，滨河板块客户以兰山区居民为主，同时也吸引了部分其他地区具有一定购买力的客户在此置业 九县客户购房的目的主要以婚房为主，外地来临沂工作和做生意的人群以婚房和居住为主。 九县及外地客户 20% 其他客户 河东区和罗庄区客户主要为年轻人首次置业，部分为投资置业。 河东、罗庄 10% 客户分类 所占比例 客户描述 兰山客户 70% 私营业主、个体经商占70%-80%，其次为泛公务员、企业中高层管理者等，二次及多次置业居多，占到60%以上。 兰山区客户 区域内居民改善性 购房 兰山其他区域高端 客户 毛坯 交房标准 高层、别墅、商业 物业类型 2.1 容积率 占地面积:370亩 建筑面积:60万㎡ 规模 临沂鲁商置业 开发商 鲁商凤凰城地段优越、景观资源丰富，国企开发商实力雄厚，自2007年面世以来，一直保持城市高端楼盘形象 高端项目 成交客户整体特征： 地段与观景效果是客户购买的最重要因素； 对价格敏感性相对较弱，资金承受能力整体较强； 全部都是二次以上置业者，其中三次以上置业者占多数； 客户80%为经商人士，其中以板材、五金、服装等个体经营者居多； 客户年龄主要集中在35—60岁之间，受教育程度以高中、中专学历为主。 普通高层5400元/㎡ 精装高层6400元/㎡ 别墅14200元/㎡ 高层820套 别墅42套 别墅40% /开盘销售50% 高层95—105㎡两室 120—180㎡三室 别墅260—350㎡ 别墅2011年5月 高层2011年7月 三期 高层5300元/㎡ 别墅13500元/㎡ 08年开盘均价4400元/㎡ 均价 高层500套 别墅68套 高层750套 别墅98套 总房源 80% 95% 销售率 高层95—105㎡两室 135—183㎡三室 别墅260—270㎡ 高层130—200㎡三室 别墅230—300㎡ 主力户型 别墅2010年5月 高层2010年6月 2008年5月 开盘时间 二期 一期 开发周期 鲁商凤凰城历时三年，推出三期，节奏精准，价格上涨20%，成功引领临沂高端物业市场 价格分析： 凤凰城2008年5月一期沿河高层开盘，开盘均价4400元/㎡，观河户型产品均价5500元/㎡，开盘当天整体消化65%,远高于非观河产品； 2011年7月3日三期高层开盘，三期产品观景效果最差，推出一栋精装高层增加产品的附加值， 均价6400元/㎡，普通高层5400元/㎡，开盘销售50%。 经历了3年的时间，价格上涨20%。沿河高层涨到6600元/㎡ 高端项目 100% 1204 合计 0.3% 4 473 七室 1% 12 255 2.5% 30 268 五室 4.8% 58 254 2.7% 33 240 8.2% 99 199 2