华韵上城4#、16#、17#、18#楼户型修改建议8.26.docVIP

华韵上城4#、16#、17#、18#楼户型修改建议 结合区域市场整体销售情况，以及区域在售项目畅销户型特点，从户型居住舒适度角度出发，我司提出相关户型整改建议，具体如下： 市场分析 （竞争项目剩余货量情况表） 户型 一房（51㎡-55㎡） 两房（75㎡-85㎡） 三房（94㎡-100㎡） 三房（106㎡-120㎡ 四房（125㎡-140㎡） 楼中楼 四季花城 无 售罄 售罄 售罄 2 1 宏祥园 110 80 20 无 20 无 魅力首座 无 售罄 售罄 20 30 无 华韵上城 20 14 25 83 2 26 余量合计 130 94 45 103 54 27 (注：以上数据截止8月24日) 根据旧机场在售项目畅销货量分析，在售项目中，销售最快的产品以94㎡－100㎡的小三房为主，其次是75㎡-85㎡的两房，而55㎡的一房和106㎡－120㎡的三房销售较慢，剩余的货量也较多，具体分析如下： 1、根据上表所示，在本区域中94㎡－100㎡的三房的余量非常少，在售项目中仅本项目和宏祥园有此户型，四季花城和魅力首座已全部售罄。而剩余货量仅45套，且楼层偏高，可选择范围很小。可见区域客户对于此户型的需求量很大。 2、75㎡-85㎡的两房剩余94套。宏祥园8月14日加推8号楼160套住宅，因成交均价达到5100元/㎡，销售情况不太理想，只成交60套。剩余的100套以两房为主，余80套，91㎡的三房余20套。通过该项目的开盘情况可以看到两个问题，其一：90㎡的三房依然占主导户型，虽然价格突破5000元/㎡以上，客户购买欲望依然不减；其二：价格上涨的同时，客户购房逐渐理性，购房的目的性很强，不会因未能选择到90㎡的三房，而去购买80㎡的两房。宁愿持币观望，等待别的项目推出新货量，也不会浪费钱去购买其他的户型。 3、106㎡-120㎡的三房，目前只有本项目和魅力首座项目在售，而本项目的余量最大，达到83套，占剩余量的80%。由于此面积段的户型，客户接受度不高，主要是价格逐步上涨，总价过高，客户购房压力加大。同样原因，125㎡-140㎡的四房和楼中楼，各个项目均有在售，特别是四季花城和本项目，销售周期达到1年，至今还未售完。 4、51㎡-55㎡的一房是本区域剩余量最大的产品，因区域客户购房需求主要考虑居住的舒适性和实用性，而一房并不能满足这个需求。通过上表看出，四季花城和魅力首座两个项目，今年都未有一房在售，只有宏祥园和本项目在售，而宏祥园一房余量达到110套，占84%，足以说明一房的需求很小。 综上所诉，在旧机场区域中，客户的购房目的非常强，也更加理性。由于销售价格逐步上涨，突破5000元/㎡的价格关口，客户不会再盲目的选择，只会购买自己所需。从目前的市场需求来看，预计94㎡-100㎡的三房是未来1-2年的主导产品，其次是80㎡左右的两房，而一房和106-120㎡的三房，因居住实用性和价格等问题，客户接受度不高。因此，对于本项目下期的户型，尽量按市场的需求趋势进行设计，避免滞销户型。 二、户型建议： 根据以上各个项目畅销户型的分析，结合本项目的实际情况，针对4号、16号、17号、18号四栋楼提出建议，具体如下： 1、4#楼户型修改建议： A户型：取消厨房旁的卫生间，将主卫变公卫，三房两厅两卫变成三房两厅一卫； 整改原因：增大厨房和餐厅的使用空间，增加房型的实用率。 B户型：三间卧室成一排状的设计难以让市场客户接受，并且厕所在厨房旁，建议重新修改； 整改原因：厨房无采光，又与厕所太近，通风采光较差，另外餐厅设计不够人性化。 2、16#楼、17#楼户型修改建议： 取消原16#D户型、17#C户型的两房设计，变更为小三房的户型设计。 整改原因：多层产品虽然稀缺，但后期的多层价格上涨，总价过高给购房者的压力加大，会出现滞销情况，从目前41号楼预约情况看，足以反映出这个问题，所以户型面积不宜做太大。建议紧凑型三房控制在100㎡-110㎡以内，户型比例控制80%，而舒适型三房控制120㎡-130㎡以内，户型比例控制20%以内。 3、18#楼户型修改建议： ①、A户型改为115㎡左右的三房。 ②、B户型：其中2个单元的B户型改为98㎡左右的紧凑型三房，另外1个单元的B户型改为80㎡左右的两房。 整改原因：1、A户型较多，把总面积适当压缩，有利于该面积的成交。 2、B户型原为两房，从目前的市场销售数据分析，两房与三房的需求比例为1：3—1：4，同时从购房趋势分析，两房的需求没有紧凑型三房的需求大，另外市场对两房的面积需求在80㎡左右，建议把部分两房调成紧凑型三房，同时把剩余两房的面积调整至80㎡内。 辉煌地产华韵上城项目组