房地产住宅产品设计阶段成本控制.pptVIP

节能设计 – 体型系数 体型系数如相差3%，可售面积单方成本增加约100元/平方米。（09年数据） 节能设计 – 外墙门窗 1、节能计算中门窗的选型，一般北面的要求会相对较高。对于各个朝向的门窗方式，须让设计院反复计算几轮，直至权衡计算的值尽量接近50%。 2、门窗的成本控制中，采用塑钢中空即能达到断桥铝合金+low-e的效果，在成本管控的今天，推荐使用塑钢门窗。 3、在塑钢窗的应用中需要注意以下几点： a）塑钢窗的中间的承钢必须满足变形计算，因为塑钢的门窗较重，对塑钢门窗开启扇的大小需要有规定，一般宽度不大于750，高度不大于1500； b）平开门尺寸较大，不建议采用塑钢材料； c）推拉门塑钢门对五金件要求较高，现场施工需要注意。 总结和启示 初始设计 – 层高选择 设计描述：高层住宅层高为3米。 优化设计 – 层高选择 设计描述：高层住宅层高全部改为2.9米。 应综合市场取向，产品自身的定位，同时考虑长期的取暖及制冷的能源消耗，选择合适的层高。 层高每增加0.1m，造价增加该层造价的约3-5% 。 总结和启示 初始设计 – 外立面设计 1、基座部分三层，局部四层，全部为干挂石材； 2、每四层设计有横向线条； 3、线条全部为GRC材质。 优化设计 - 外立面设计 1、基座部分改为两层，局部三层，材质为仿石涂料，只在门头近人尺度使用石材； 2、每四层的横向线条取消； 3、线条尽量采用混凝土浇筑。 建筑风格在符合项目定位的同时应尽量简化，建议在建筑方案设计阶段，应控制立面装饰线条和装饰构件的数量、裙房的层数、立面造型或构架的复杂程度、阳台和门窗上下口线条、玻璃幕墙和异形玻璃的使用，并选用成本较低的栏杆、百页做法等。 总结和启示 初始设计 - 会所 设计描述：会所建筑面积约2500平米，且占地面积较大。 优化设计 – 会所 设计描述：将临时售楼处置于商业内，极大地降低了前期投入和 后期运营成本。 1、会所的位置应根据开发顺序与样板示范区统一考虑，并考虑便于控制样板区（特别是临时样板区）面积和成本的方案。 2、会所的功能设置应根据项目定位与相关部门共同确定，同时考虑会所的后期运营成本。 3、应根据项目的开发规模、项目定位、成本控制目标等因素，对会所的面积进行合理控制。 总结和启示 设计变更签证率 = 由设计原因导致的签证总金额 / 工程合同金额 （通过对施工图阶段设计成果质量的控制，来减少由图纸和材料的失误和不完善而带来的额外费用的发生。） 设计变更 客户需求 竞争需求 施工错误 施工困难 施工进度要求 超成本目标 设计优化 设计错误 设计缺漏 补充设计 二次设计 现场条件 很多项目由设计失误所带来设计变更占总建造成本的3-10％，其中重复性错误占相当比例。 设计变更的控制策略 策略一 策略二 策略三 建立施工图阶段的长期合作伙伴 甲方不断完善的标准化设计成果 给予设计单位合理的设计周期 后期运营 在车辆频繁通过的道路上尽量避免采用石材铺装，如坚持采用，则石材的厚度必须满足车辆的荷载，同时预留伸缩缝，避免后期破损，既影响美观，又造成成本投入的增加。 后期运营 设置于架空层的智能信报箱需注意雨水飘入后主板烧毁的问题。 别墅、类别墅项目室外的门口机安装箱上需设计维修检修口，同时注意防水、防晒，以延长使用寿命。 后期运营 排水口： 1、应考虑排水量，避免开口较小； 2、应考虑物业对内部的清洁，需设计为可开启形式； 3、从损坏后能及时维修及时更换的角度，建议要采取市场上能采购到的款式而不应设计过于复杂的图形。 后期运营 从节能的角度考虑，地下车库（尤其是在有采光天井的节点周围），以及小区内景观的照明系统，应分区、分组、分灯型进行回路控制，并应采用新型节能灯具。 公共部位的照明系统应避免采用翘板开关，以免业主可随意开启或关闭，做不到“人走灯灭”，既不利于管理，也造成能耗浪费。 后期运营 木平台在设计时应做好下水处理以及防腐措施，防止下雨后积水导致木材腐烂，增加后期维修成本。 后期运营 1、贯通的空调机位百页后侧墙体涂料仅需简单平涂； 2、普通项目地库顶可不刷涂料面层，除非验收需要； 3、普通项目围墙及阳台外侧是石材或面砖的，内侧可不用。 4、空调百页做密了花钱不讨好。 5、不要是个铁艺就氟碳喷漆，也许客户根本不买账直接换了。 6、地库如无大的天井啥的开口尽量不做深沟。 后期运营 7、减少电梯和智能化系统的品牌数量，兼顾长期的使用和经营管理的成本； 8、小区内景观尽量少用容