物业管理纠纷适用法若干问题提纲.docVIP

物业管理纠纷适用法律若干问题提纲 物业管理纠纷适用法律若干问题提纲 福建省建设厅房管处副处长 傅新星 一、物业管理法律现状及问题 （一）P发表、我国物业管理法律规制的基本概况 （二）P发表、物业管理条例的主要内容与基本制度 （三）P发表、福建省物业管理条例的新内容 可操作性，监督委员会，维修资金，物业用户配置比例，架空层车库，投票权，业主委员会主体地位的确认。 （四）P发表、司法实践及存在的问题 1、涉及物业管理纠纷的案件呈上升趋势。 2、案件类型较多，涉及的法律关系较为复杂。 3、案件社会敏感性强，矛盾较容易激化。 4、法院审理物业案件经验缺乏，适用法律不统一。 二、业主管理团体的法律定位 （一）P发表、业主大会的法律性质与分类 业主大会到底是议事形式还是团体机关和团体组织？抑或是两种性质特征都具备？ 首次业主大会、定期业主大会和临时业主大会。业主代表大会。 （二）P发表、业主委员会的法律性质及其当事人能力 业主委员会的法律性质及争议。 焦点：有一定的财产。能否独立承担民事责任，如何承担责任。 三、物业服务合同 纠纷主要集中在三个方面。物业费缴交纠纷，物业的选聘与解聘纠纷，安全保障义务（财物、人身损害引起的纠纷）P发表、。 （一）P发表、前期物业服务合同 1、合同主体和合同效力 2、合同期限 3、前期物业管理的招投标：一般物业的倡导性原则、特殊物业的强制性原则 （二）P发表、物业管理服务合同 物业服务合同的性质、物业服务合同是一种独立的新类型合同。与委托合同的区别。 （三）P发表、业服务合同纠纷的处理 1、物业服务合同纠纷处理的一般规则 （1）P发表、诉讼主体方面 ①业主、业主委员会、物业使用人作为诉讼主体的情形 ②物业管理企业作为诉讼主体的情形 （2）P发表、物业服务合同的无效 （3）P发表、物业服务合同的变更 （4）P发表、物业服务合同的中止 （5）P发表、物业服务合同的解除 （6）P发表、服务服务合同的期限 （7）P发表、违约责任 ①物业管理企业的违约责任 ②业主的违约责任 ③建设单位的违约责任 2、物业费用缴交纠纷及其处理 （1）P发表、业主逾期不交纳物业服务费，应承担违约责任。 （2）P发表、物业管理企业服务不到位，业主能否主张拒交或缓交物业费用。 （3）P发表、未签订物业服务合同，如何确定物业收费标准 （4）P发表、如何计算拖欠物业服务费用的滞纳金标准 3、安全附随义务 四、物业维护法律问题 专项维修资金制度 五、几个常见问题的辨析  物业管理纠纷适用法律若干问题提纲 福建省建设厅房管处副处长 傅新星 一、物业管理法律现状及问题 （一）P发表、我国物业管理法律规制的基本概况 （二）P发表、物业管理条例的主要内容与基本制度 （三）P发表、福建省物业管理条例的新内容 可操作性，监督委员会，维修资金，物业用户配置比例，架空层车库，投票权，业主委员会主体地位的确认。 （四）P发表、司法实践及存在的问题 1、涉及物业管理纠纷的案件呈上升趋势。 2、案件类型较多，涉及的法律关系较为复杂。 3、案件社会敏感性强，矛盾较容易激化。 4、法院审理物业案件经验缺乏，适用法律不统一。 二、业主管理团体的法律定位 （一）P发表、业主大会的法律性质与分类 业主大会到底是议事形式还是团体机关和团体组织？抑或是两种性质特征都具备？ 首次业主大会、定期业主大会和临时业主大会。业主代表大会。 （二）P发表、业主委员会的法律性质及其当事人能力 业主委员会的法律性质及争议。 焦点：有一定的财产。能否独立承担民事责任，如何承担责任。 三、物业服务合同 纠纷主要集中在三个方面。物业费缴交纠纷，物业的选聘与解聘纠纷，安全保障义务（财物、人身损害引起的纠纷）P发表、。 （一）P发表、前期物业服务合同 1、合同主体和合同效力 2、合同期限 3、前期物业管理的招投标：一般物业的倡导性原则、特殊物业的强制性原则 （二）P发表、物业管理服务合同 物业服务合同的性质、物业服务合同是一种独立的新类型合同。与委托合同的区别。 （三）P发表、业服务合同纠纷的处理 1、物业服务合同纠纷处理的一般规则 （1）P发表、诉讼主体方面 ①业主、业主委员会、物业使用人作为诉讼主体的情形 ②物业管理企业作为诉讼主体的情形 （2）P发表、物业服务合同的无效 （3）P发表、物业服务合同的变更 （4）P发表、物业服务合同的中止 （5）P发表、物业服务合同的解除 （6）P发表、服务服务合同的期限 （7）P发表、违约责任 ①物业管理企业的违约责任 ②业主的违约责任 ③建设单位的违约责任 2、物业费用缴交纠纷及其处理