S商业不动产整体规划阶段流程.xls

Sheet1 _Toc4405409 (01) (02) (03) (04) (05) 基地介紹 创造业主最大利益 可执行之实质方案 DCI 定位及角色 本案初步規劃構想 階段工作流程圖 第二階段工作流程圖 (06) (07) 基地現況(沿革) 开发目标与范围 (08) 自然地理环境条件 区位条件 社经发展现况分析 土地使用现况分析 整体交通运输系统分析 商業行政地圖 (02) (03) 投资效益评估 开发定位 潜力与限制分析SWOT 开发课题 开发构想 财务计画目标 开发内容及开发方式说明 财务计画说明 (04) 市場調研 业种定位，各楼分区业种配置 各区业种商品构成与商品配置方案 (01) (05) (06) 本案经营定位 (07) (08) 最适开发方案研拟 业种业态组合 第一階段 前期策劃工作流程圖 第一階段 前期規劃 指导思想与背景 计画目标 公共设施现况 整体产业发展与市场评估 相关产业发展趋势 产业发展现况与市场评估 发展策略建议 開發潛力與課題(整体开发定位) 投资与经济评估 (05) 主要零售商业区 零售商业市场概况 主要零售商业经营者 经营类型 各主要零售业态租金水平(购物中心、百货公司、沿街店铺) 平均营业额水平 未来趋势预测及分析 商业定位 经营主题 目标市场 开发时机 业种分布图 业种占比表 楼层配置图 厂商进驻意愿调查 营业额预估 (02) (03) (04) (05) (09) 廠商拓点计划：厂商未来三年内之拓点计划与规模 廠商租金承受能力：厂商一般租金支付方式及最高承受租金能力 廠商业种配合喜好：相容与相斥业种 设点需求：包含面积、位置、楼层等 廠商對本案进驻意愿 商场设计规划硬體需求 招商工具设计 招商定位说明书 意向书制作 合约书制作 执行招商 设定招商目标对象 进行该商场广告及宣传 进行招商租金抽成谈判 意向书及合约书签订 尽力协助租赁该商场的租户向有关政府部门进行申请,办理各种牌照 八. 财务系统规划、建制 物管系统规划、建制 顾客管理系统规划、建制 POS系统建制 年度行销计划 服务流程、指针制定 管理规章制度订定 第二阶段筹备期作业项目 市場研究目的及功能 筹备开业时间作业实施进度表。 人员计划、培训 卖场规划，业种配置lay-out。 商场各区定位、形象定位、商品定位、主题个性定位、修正/确案。 成本预算、目标预算分配、厂商合约制定。 厂商资料收集、分析、筛选、建档。 招商洽谈、招商条件订定、制作招商简介、招商人员培训。 丙、丁工程设计，内装设计、施工，工程监督（另聘设计师完成商场商业 空间设计丙、丁工程），或委托本公司执行设计，另案签订合约书。 (09) (10) (11) (12) (13) (14) (15) CI企业识别系统建立（另洽CI设计师、制作企业整体CI） 各部门组织、编制薪资结构、各项定期会议。 各部门规章制度、作业流程拟定、培训核心主管。 要员计画、培训实施、员工手册制定。 制服发包、包装材料、各部窗体制作印刷、发包制作/验收。 地方PR促进。 装修标示计划、工程进度、监督验收。 商品配置进场、实施陈列计划、各部门开业前实演作业、验收。 开幕计划研拟、活动企划制作执行、目标订定、Great-Open。 以上有部分工作与招商同步（重叠）进行 (16) (17) (18) (19) (20) (21) (22) (23) (24) 营运管理规劃前期籌備培训 商圈客层调查分析-商圈型態、商圈範圍、業種分佈、商品層級、主要客層及客源。 競爭者分析-現有及潛在競爭者之營業規模、經營型態、經營情況分析。 (09) (10) (11) (12) 規劃原則 (01) 開發產品類型 市場定位及經營主題 承租戶組合,租金、抽成规划及業種比例建議 規劃建議 整體使用和經營之協調性 經營方向需滿足既有人潮，同時吸引外來人潮 健全之營運系統和收益 不規劃無法管理或控制之經營項目而導致管理與規劃精神脫節 財務基本假設建立、開發及營運成本預估、財務收入預估 租金規劃 (四) 財務分析 建立財務分析模式 (07) (08) 現金流量分析 (09) 投資效益分析 (10) 敏感度分析 租金定位 租金收取標準 收取方式 建築配置檢討 (六) 空間、動線評估規劃 人員、物品、車輛進出動線檢討與建議 公共服務設施設置地點及功能檢討與建議 各類後勤機房、貯藏室設置地點檢討與建議 各項設備功能層次規劃 (06) 中央監控系統檢討建議 給排水衛生系統檢討建議 電氣系統檢討建議 消防系統檢討建議 空調系統檢討建議 (11) 門禁保全系統檢討建議 (12) 照明系統檢討建議 (13) 網路系統檢討建議 (14) 停車場管理系統檢討建議 第三阶段开业后经营管理作业 制定各项营业目标计划、执行