韩国项目(园区市场).pptVIP

大区域内其他生活配套 金融服务：香港汇丰银行、英国渣打银行、星展银行、香港东亚银行等。 物流服务：普洛斯物流、美国UPS、德国飞格、日本近铁等。 专业服务：普华永道会计事务所、德勤会计事务所、日立工程建设等。 商贸旅游：欧尚、百安居、沃尔玛、家乐福、李公堤、湖滨新天地、左岸商业街、邻里中心、时代广场、金鸡湖高尔夫球场、苏州国际博览中心、苏州科文中心等。 酒店旅游：尼盛万丽酒店、皇冠假日酒店、晋合洲际酒店、凯悦酒店、新罗酒店等。 医疗教育：香港九龙医院、新加坡国际学校、德威英国国际学校、西交利物浦大学等。 苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 工业园区商圈 商圈范围：环金鸡湖一带，湖西与湖东CBD 商圈级别：区域商业中心 商圈吸纳率：约86% 主要商业业态：餐饮、休闲娱乐、居民配套商业 苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 园区湖西商圈 － 周边白领 高收入人群 高收入人群 周边白领 高收入人群 游客，周边白领，外籍 高收入人群 高收入人群 客源定位 － 因地铁修路，影响到达性，西侧人流稀薄 人流不够充沛 同质竞争激烈 较好 人流充沛 经营状况良好 夜间人流充沛 经营状况较好 人流充沛 经营状况良好 经营状况 已封顶 － 写字楼、商场、公寓 新天翔广场 只租不卖，仅剩靠苏惠路1000平商铺待租 中高档 餐饮、休闲、娱乐 左岸商业街B区 只租不卖，出租率100％ 中档 餐饮、休闲 左岸商业街A区 仅剩1楼100平一间待租 中高档 餐饮、休闲、娱乐 湖滨新天地 只租不卖，出租率100％ 中高档 餐饮 白领广场 只租不卖，出租率100％ 中档 餐饮、休闲、娱乐 名都中心 只租不卖，出租率100％ 中高档 餐饮 湖滨楼 租售状况 档次 业态 项目 苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 园区湖东商圈 － 中高收入人群 游客，中高收入人群 中高收入人群 高收入人群 高收入人群 客源定位 2008.9月竣工 —— 人流稀薄，经营状况一般 承租不力，人流稀薄，仅有3家餐饮商家入驻 经营不佳 经营不佳 经营状况 只租不卖 中高档 餐饮、休闲、购物、办公 时代广场 只卖不租，销售率60％ 中档 餐饮、办公 金鸡湖广场3期 一般 中高档 餐饮、休闲、娱乐 金鸡湖广场1期 只租不卖 中高档 餐饮、休闲、娱乐 月光码头 只卖不租，仅剩1间412平商铺待租 中档 餐饮、休闲、娱乐 现代休闲广场 只租不卖，招租暂停，业态调整 中高档 － 金鸡湖广场2期 租售状况 档次 业态 项目 苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 园区商业状况阐述 工业园区借鉴新加坡模式，早期的工业园区商业以邻里中心的形式出现，基本满足周边居民日常的生活消费，但不能从根本上解决居民的生活购物以及享受需要。 工业园区作为近年来苏州市重点规划发展的区域，产业重点由第二产业逐步向服务业发展，此项规划带动了区域内商业的迅速发展。由于该区域为城市新区，目前区域内的人口导入量、区域对外辐射能力有限，因此区域内难以发展百货等零售商业，唯能通过发展前期可有效吸引消费人流的餐饮、休闲娱乐等目的性消费业态逐步培养商业氛围，完善商业环境。 园区内众多合资、独资企业的外籍工作人员、区内中高档及高档住宅人口的存在，使得区域内的餐饮、休闲娱乐业态呈现出异国餐饮、特色娱乐集中的特点。区内消费者的购买力也促使其商业档次定位多以中高档为主。由于园区内在短期内商业集中放量，而其消费人口导入、公共交通等配套设施导入时机未能与之相匹配，造成目前区内商业业态同质化严重，商业物业空置率（特别是湖东地区）居高现象。 苏州工业园区在苏州市整体发展规划中，属于重点发展区域，其内部各项产业发展的条件已基本成型。园区发展历史的因素使得其业已积累了相当数量的办公人群、外籍员工、住宅居民等消费人群，具备发展一定规模的商业发展潜力。而区内现有的企业品质、办公人员及住宅人口的消费力和购买力等远远高于其他区域的消费人群。这也对于我们的项目在档次以及业态定位上有了重要的借鉴。 1 整体商业指标分析 2 周边住宅调研分析 3 周边生活配套调研分析 1 周边区域消费者特征及行为分析 2 周边入住客户分析 3 周边未来入住客户分析 4 周边总体入住客户分析 周边区域消费者特征及行为分析 消费者调查目的 了解工业园区消费者构成情况，收入水平，消费习惯和要求； 了解工业园区消费者对现有业态的满意程度并预测可行业态组成； 通过对工业园区消费者消费情况的研究，结合未来周边的发展规划，预计未来该地区的消费特点。并最终结合项目自身定位，制订相应的主题以及业态组合。 研究方案设计 研究城市/区域 样本数 目标人群 访问抽样方法 工业园区湖东 各住宅入口 各商业消费处