物业管理实务 鲁捷第2章 2.2 物业的接管验收新.pptVIP

2．2 物业的接管验收 接管验收 物业管理企业在接受委托物业管理时，对新建物业或原有物业按行业接管验收标准进行综合检验的过程。接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的验收。 接管验收的对象： 物业的接管验收的作用： 2．2．1 物业接管验收的条件与准备工作 1．物业接管验收的条件 （1）物业验收的常规条件 （2）新建房屋接管验收条件 （3）原有房屋接管验收条件 2．物业接管验收的准备工作 （2）接管验收前的准备 3．物业接管验收应提交的资料 2）技术资料： ①竣工图——包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程有隐蔽管线的全套图纸； ②地质勘察报告； ③工程合同及开、竣工报告； ④工程预决算； ⑤图纸会审记录； ⑥工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记录）； ⑦隐蔽工程验收签证； ⑧沉降观测记录； ⑨竣工验收证明书； ⑩钢材、水泥等主要材料的质量保证书； （2）原有房屋接管验收应验交的资料 2）技术资料： 2．2．2 物业接管验收的程序、内容及相关问题 1．物业接管验收的程序 1）建设单位书面提请接管单位接管验收，并提交相应的资料。 2）接管单位按照接管验收标准，对建设单位提交的申请和相关资料进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。 3）接管单位会同建设单位按照接管验收的主要内容及标准进行验收。 4）验收过程中发现的问题，按质量问题的处理办法处理。 5）经检验符合要求时，接管单位应在7日内签发验收合格凭证，并应及时签发接管文件。 （2）原有物业的接管验收程序 1）移交人书面提请接管单位接管验收，并提交相应的资料。 2）接管单位按照接管验收标准，对建设单位提交的申请和相关资料进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。 3）接管单位会同移交人按照接管验收的主要内容及标准进行验收。 4）查验房屋的情况，包括建筑年代、用途变迁、拆改添建等；评估房屋的完好与损坏程度及现有价值；对在验收过程中发现的问题，按危险和损坏问题处理办法处理。 5）交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋的使用状况。 6）经检验符合要求时，接管单位应在7日内签发验收合格凭证，签发接管文件，并办理房屋所有权的转移登记（若无产权转移，则无需办理）。 2．接管验收的内容及标准 （2）原有物业接管验收的内容及标准 ①属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，才能承接。 ②属有损坏的房屋，由移交人和承接单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式。 ③属法院判决没收并通知承接的房屋，按法院判决办理。 3．接管验收遗留问题的处理 2．2．3 物业接管验收中应注意的问题 1．人员选配要精干 2．验收立场要明确 3．遗留问题要备案 4．保修事宜要落实 5．特殊信息要收集 6．管理配套要关注 7．产权界定要证明 8．管理权限要清楚 9．验收手续要齐全 2．2．4 物业的撤管 1．自然解聘 自然解聘是物业管理委托合同期满后不再被续聘。 续聘是指物业管理委托期限到期后对物业管理企业的再次聘用。 2．提前解聘 提前解聘是在合同期内，由于某种原因，合同双方或单方提出终止合同的履行。 3．撤管工作 在项目撤管工作中物业管理企业应恪守四个原则，即严格守法、善始善终、求同存异、诚信负责。物业管理企业要本着向业主负责的精神，做好撤管工作，并将诚信负责作为项目退出工作的最终落脚点。 项目撤管要按三个阶段安排： 策划准备阶段，包括设立项目退出专项工作组，制订退出方案，依法促成业主委员会成立； 过渡阶段，依法促使业主委员会进行物业管理招投标，配合业主委员会选聘企业，正式交接； 收尾阶段，帮带接管企业熟悉项目，正式移交，移交资料完整齐全，手续合法，做好移交后续工作，坚持注重服务细节 作业： 2-2物业接管验收的基本条件是什么？物业管理企业在接管验收时，应从开发商那里取得哪些资料？ * 新建房屋，即开发商对已完成竣工验收的建设项目，其交接人为开发商； 原有房屋，即指已取得房屋所有权证，并已投入使用的房屋，其交接人为业主委员会。 是物业管理企业在接管物业前发现隐患、规避风险的机会。 接管验收的重点： 对物业的使用功能的验收 对物业资料的接收 接管验收的首要条件是竣工验收合格 1）凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”。 2）高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证。