美国住宅缺陷默示担保制度及其对中国的启示(论文资料).docVIP

美国住宅缺陷默示担保制度及其对中国的启示 摘 要：因住宅质量缺陷引起的纠纷在世界各国均是常见性的问题。因通过交易而获得住宅所有权的依据是不动产买卖合同，所以各国通常以合同法纠纷解决机制处理此类纠纷。美国合同法上的默示担保制度在解决此类纠纷方面显现出了较强的灵活性和旺盛的生命力。本文重点研讨了美国住宅缺陷默示担保责任的形成与发展、基本内容、责任主体、认定标准和救济方式，在与中国相关制度简要比较的基础上提出对我国的启示。 关 键 词：美国；住宅缺陷；默示担保 自１９９８年住房制度改革至今，快速发展的商品住宅市场已成为国民经济的支柱产业和举国关注的民生领域。持续上涨的房价令原本十分重要的住宅质量问题在一定程度上被忽视，但这些问题终将显现。近年来频发的住宅质量事件表明，如何妥善解决因住宅质量缺陷引发的纠纷已是不能回避的问题。默示担保制度是美国解决此类纠纷行之有效的途径。英美法上的默示担保制度起先产生于货物买卖法中。在普通法默示担保制度基础上，英国１８９３年《货物买卖法》首次以制定法形式规定了出卖人对货物商销性的默示担保责任，突破了长久以来作为买卖合同基本准则的“买者当心”原则，随即英国法上的这一规定被美国１９０６年《统一买卖法》以及后来的《统一商法典》所采纳。到１９６０年代，默示担保已基本上替代了“买者当心”原则，成为美国买卖法上的通用规则。如今的英美买卖法，由于默示担保的适用，原来作为一般原则的“买者当心”，在英国实际上变成了例外；而在美国通行的原则已经变为“卖者当心”。［１］因其良好的效用与价值，默示担保制度亦为被不动产法所借鉴和采纳。 一、美国住宅缺陷默示担保责任的形成与发展 对于因缺陷而受损的住宅买方，美国大多数州均确立了默示担保制度以保护其利益。总体上看，美国的住宅缺陷默示担保制度兴起于１９６０年代。二战之后美国不仅迎来了婴儿潮，还有相伴而生的住宅潮。与此同时，因住宅缺陷而引起的纠纷数量亦持续走高。依据传统的“买者当心”原则，开发商仅对住宅交付时的状态负责，之后发现任何缺陷的风险则完全由买方承担。住宅因其相对个人总财富而言价值巨大，且普通消费者通过交付时检视而发现缺陷的难度极大，适用“买者当心”原则导致大量不公平的诉讼结果。“买者当心”原则确立的时代，买卖双方在缔约能力上处于相对平等的地位，这是该原则得以确立的基础。然而，在社会发展与科技发达后买卖双方缔约能力上的不平等逐渐显现，仍然僵化地坚持“买者当心”原则显得越来越不合时宜，住宅缺陷的默示担保制度由此走上了发展的快车道。 美国住宅缺陷的默示担保制度主要适用于开发商所售的新建住宅，是美国法院为便利购房者因所购住宅存在缺陷而向建设方求偿而发展出的制度。它是对社会发展的一种回应，旨在改变在传统的“买者当心”原则下受损害的购房者可能得不到有效救济的不公平状况。美国确立住宅缺陷默示担保制度的法理基础体现在以下方面：⑴买方与开发建设方之间所具备的专业知识与能力的不平等使买方处于弱势，尤其在隐蔽缺陷；⑵开发建设方更有机会发现缺陷或防止缺陷发生；⑶开发建设方有更强的风险承受能力；⑷开发建设方处在更强势的谈判地位；⑸买方对房屋品质有高度期待；⑹劣质施工的隐患等。［２］ 在北卡罗来纳州，因婴儿潮所导致的对新建住宅的大量需求和随之而来的住宅质量缺陷纠纷，使法院认识到对住宅卖方课以质量缺陷的默示担保责任实属必要。北卡州建筑物工艺良好性的默示担保最早见于１９２５年的判例，但是直到１９７０年代才在新建住宅买卖领域形成较为完善的制度。［３］而在德克萨斯州，最高法院在１９６８年的哈勃诉莫顿案中确立了宜居性和工艺良好性的默示担保条款。住宅缺陷默示担保制度一经确立，收到了良好的效果。于是在先行者的示范带动下，美国各州纷纷以判例或制定法的形式将之引入本州。据统计，在全美５０个州和哥伦比亚特区中，目前仅有３个州未确立住宅缺陷的默示担保，即北达科他州、佐治亚州和新墨西哥州。［４］犹他州２００９年以判例确立了住宅缺陷的默示担保，使其成为截至目前最后一个确立该制度的州。 二、美国住宅缺陷默示担保制度的主要内容 （一）默示担保的覆盖范围 在美国，住宅缺陷默示担保的覆盖范围较广，在类型上包括独栋住宅、集合住宅以及其他居住性不动产，例如华盛顿州制定了专门的《公寓法》规定公寓卖方对买方负有的公寓质量的默示担保责任；在保护主体上则并非仅限于初售住宅之买方，亦包括后手买方，多数州规定住宅卖方在转让住宅时，其所享有的住宅质量缺陷默示担保权将一并转让给买方。 （二）住宅缺陷默示担保条款概述 大多数采默示担保的州均把两项最主要的担保列入住宅买卖的默示担保条款，其一为工艺良好性，其二为宜居性。总体上看，两项担保条款是相互独立的，但在某些仅通过判例法而未立法规定住宅买卖默示担保制度的州，有关工艺良好性和宜居性之间的区别常常模