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商圈研究方案 商圈研究调研方法 研究概述 商圈是一个地理概念。从行业角度讲，不同业种和业态的零售业者在一个相对集中的区域从事经营活动，这个区域的范围就叫商圈。从零售业者的角度讲，商圈是指店铺能够有效吸引顾客来店的地理区域。在许多大型项目（特别是房地产项目）的可行性论证中，商圈研究是必不可少的一个重要环节，特别是对商圈内的竞争状况、业态类型、消费者特征以及经济地理状况等深入了解是进一步确定立项和制定经营策略的重要依据。简单说，商圈是指来商家的顾客的居住范围，或商家能够吸引顾客的范围（区域）。 商圈调查，是一个非常重要的问题，不同类型的商圈、不同层次的商圈，适合于不同的业态和不同的经营方式。商圈调查是一项比较需要科学态度和科学方法的工作，建议企业进行大型商圈调研的时候寻求第三方机构的专业支持，如：零点调查、开元研究等。开元研究，成立于2002年，是一家专业的市场调研公司。商圈研究方案是其全新方案。 商圈的划分 一般来讲，商圈可分为三个层次，即核心商圈、次级商圈和边缘商圈。主要商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率最高，每个顾客的平均购货额也最高，顾客的集中度也较高；?次要商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较少，顾客也较为分散；?边缘商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相当少，且非常分散。 商圈研究目标 研究内容 商圈研究基本由4个方面构成：商圈范围确定、商圈调查、资料分析和商圈结论。具体而言，商圈研究指的是运用具有针对性的市场调研方法，对商圈的人口构成、竞争环境、消费特征、购买力等进行分析研究。 具体的研究项目包括： 1、确定项目选址及商圈的范围，确定商圈型态；? 2、商圈所在区域商贸状况、环境的优劣势、道路交通状况；? 3、行业调查、经营业种业态、物业管理、经营模式； 4、人口数量、人口结构及常住 / 外来人口、消费特征、购买力和人文特征； 5、锁定竞争对手，了解竞争对手的经营情况及经营策略； 6、影响商圈的其他市场因素，政策、法规、城市规划等； 7、评估商圈的市场机会和发展潜力； 8、确定商业项目的战略规划方向及业务方向； 9、提供市场经营战略的指导依据。 商圈研究方法 开元研究项目流程 案例分享 案例：某地产公司新建商业中心调研 项目背景及目的 **地产公司是国有控股特大型企业集团，致力于成为中国房地产行业最受尊崇和信赖的全国市场领导者之一，致力于不断提升产品品质，在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。随着某地经济、交通的不断发展，公司希望在某地打造以公司商业中心为核心的新商圈。通过调研充分了解市场需求及市场竞争环境，确定商业中心定位及营销策略。 研究方法 样本量：1200个 调查城市：北京 项目周期：项目确定后，一周内开始问卷调查执行，40个工作日内提交研究成果 调查对象 1、城市居民 ； 2、年龄20-45岁 ； 3、家庭收入在中等以上者 ； 4、被访者本人在过去半年内未接受过市场研究的访问 。 调查内容 A、消费群体细分，确定商圈主要消费群体 分析区域人群构成:年龄、性别、职业、受教育程度、收入水平 ； 了解消费能力：日常生活开支、房产、汽车拥有情况、化妆品、服装、电子产品、旅游、教育支出 ； 确定家庭消费决策者：家庭结构、家庭消费决策者、家庭消费构??? 。 B、了解主要人群消费行为及习惯 购物行为及习惯：购物方式（购物中心、商场、超市、网购……）、购物动机、购物种类/频次、购物场所、出行方式 ； 商业中心需求特征：硬件需求（环境、距离、设施、规模、功能、交通方式）、消费偏好（产品品质、价格、服务） 。 C、竞争环境及消费者媒体接触习惯分析，制定营销策略 竞争环境分析：消费者对竞争对手的喜好度/满意度、消费者竞争对手评价、竞争对手优势/劣势、消费者期望 ； 消费者媒体接触习惯分析：消费信息获取方式、消费者媒体接触方式、媒体认同度、媒体影响度 。 部分结论