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管理锦囊 浅议商品房预售合同备案的重要性 英蕾 河北省衡水市住房和城乡建设管理局市场管理处 053000 【摘要】作为一种远期交货合同，商品房预售合同中的法律关系属于 售方赔偿自己的损失，但是其不能获得房屋产权。为了减少这类纠纷， 债券债务关系，预购方式债权人，其并没有取得房屋的所有权，而是取得了 维护不动产交易的安全，必须对现有的预售合同制度加以改善，通过登 所有权的期待权利。由于履行期限的时限较长，并且合同义务的履行的远 记备案制度赋予预售合同一定的特殊效力。 期性以及房屋在物理形态上的不确定性，开发商的合同义务履行必须得到 作为不动产请求权的保全措施，对于预售合同进行备案预告登记， 规制，因此商品房预售合同备案是非常关键的。为了有效的避免诸多不必要 是一种对于不动产请求权的确认，作为与房产产权变更登记相对的一 的纠纷，维护不动产交易的安全性，保护预购人的合法权益，必须完善商品 项制度，预告备案并没有在我国民法中得到明确规定。这种典型的远期 房预售合同备案制度，建立起不动产预告登记制度，充分维护商品房销售 交易行为，商品房预售包括了物权与债权两种行为，签订商品房预售合 市场的秩序。 同属于债权行为，而进行备案则是物权行为，预售合同所确认的请求权 【关键词】商品房；预售合同；备案；重要性；法律分析　 是一种债权，不属于绝对权，没有普遍的对抗效力，无法对抗善意第三 方，这种债的相对性对于预购方的权益保护难以有效的保障。而商品房 作为不动产物权变动的必经程序，法律上的备案登记是不动产物 预告备案则具有物权上的公示效力，这并不属于物权登记，而是对请求 权归属与变动的生效要件，根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开 权的公示，使得特定的债权可以对抗第三方，甚至高于其所要设定的物 发经营管理条例》等规定，预售人应当持商品房预售合同向县级以上主 权。物权与债权之间的独立性已经随着时代的发展而越来越相对化，备 管部门办理登记备案手续，如果开发企业没有办理预售备案登记的，应 案的作用是使得侵害请求权或者妨碍请求权的行为归于无效，经过备 当停止预售，补办手续，没收违法所得。对于商品房预售合同进行管理 案的债权行为具有排斥随后发生的与该请求权有矛盾的任何处分行为， 是预售合同登记备案的主要目的，应当对开发商的预售行为进行审查与 具有绝对性的排他效力。有效的限制不动产物权人随意处分权利，确保 规制，商品房预售合同备案属于房地产管理部门与土地管理部门对于合 将来只会发生与该请求权所期待相符的法律结果，必然保全预售人物 同采取的一种行政管理措施，作为不动产登记的一种，其性质属于预告 权的请求权。 登记，是为了保全将来发生的不动产物权变更而设置的请求权，这种制 三、商品房预售合同的重要性 度的设计是为了规制开发商的行为，因为预购人在取得房屋所有权之前 作为一种特殊的不动产登记，商品房预售合同备案是为了保全将来 有可能将商品房出售给第三方，对于预售方的任意处分行为需要加以控 可能发生的不动产物权变动，而对请求权进行的备案登记。对于预售 制。 的项目进行审查，只有符合相关法律规定的预售条件，备案部门应当在 一、商品房预售合同备案的意义 备案之前对开发商出售房屋的相关材料进行全面审查，有效的审查开发 在商品房的预购方与开发企业之间签订了《预售合同》以后，应当 商及其预售项目的合法性。商品房预售合同备案制度可以使得预购方的 在规定的时间内向登记机构办理预售合同登记备案，预售合同备案的 请求权得以对抗第三方，房地产开发企业不得将已经预售的房产进行出 意义在于：首先，房产登记机构可以