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对我国住房租售比过高问题的探讨 鲜前航，张博 (铁煤集团房地产管理中心，辽宁铁岭112700) [摘要]在表、食、住，行这几个民生基本要素中，满足椎1需求的房屋是最昂贵的，也是影响cPI走向的重要因 素。随着近年我国经济的高速发展．越来越多的民众购置了房屋用于自住或投资。在这种情况下对未来房价、租价进行 有效预测，无论对自住还是投资的房产购置是否成功均会对购房者个人及其家庭产生直接影响。做为衡量一个地区住房 价格是否合理，是否过度开发的重要指标住房租售比越来越引起人们的关注。本文对我国住房租售比过高问题进行探讨。 [关键词]住房租售比；概念；过高原因；未来趋势 根据市场经济发达国家房地产市场的一般规律，在正常房 比例。如果房屋所有者不低价出租的话，将住房租出去是有一 地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系，房 定难度的：二是，由于我国的特殊国情，居民自有住房率相对较 屋“租售比”约为1：100。这表明，房地产有投资价值，而一旦租高，许多城市的居民自有住房率已超过60％，其中很大一部分是 售比达到1：200时，表明投资买房存在风险，止确地理解住房享受到房改房政策的居民，还有部分拥有老旧住房的居民。如 租售比形成是否合理，不但对处于宏观调控状态下的房地产市 果他们贿买了改善住房的话，就有将空置小套型老旧住房出租 场可予以指导，还能起到为居民房地产消费、投资进行合理引导 的意愿。由于购置费用很低，房主通常不会计较投资收回问题， 的作用。因此，探讨我国房屋租售比现状具有一定的现实意义． 再加上急于将闲置房屋出租出去，增加一些收入。多种因素结 1、住房租售比概念及相关问题分析 合，促使很大部分房主愿意用l：300～400甚至更多的租售比 虽然对于房地产热度来讲有很多的衡量指标，但“租售比” 出租旧住房的重要原因之一。 (“租售比”是指每平方米建筑面积房价之间的比值与每平方米建 2．3当前我国城市务工农民工通常要占到城市居民总数的 筑面积的月租金。)无疑是最为重要的一个。 lO％～20％左右。农民工收入相对更低，既是经济上的弱势群 住房有出售和租赁两种形式，出售价格体现的是住房一次 体，又是居住上的弱势群体。他们即要求租房价格越低越好。又 性售出的单价，是住房商品价值的货币表现形式，体现着一定时 是房屋租赁市场买方的重要组成部分。他们的需求及前述原因， 期住房的供求关系：而租赁价格则体现住房作为商品“零售”的 也在一定程度上促使住房租售比处于相对较高状态。 单价，两者的区别在于：住房价值回收的形式和时同有所不同。 此外，据相关资料显示，部分拥有两套及以上新房的城市高 出售价格是即期一次性回收：租赁价格是延时分期多次回收。尽 收入者，其购房主要考虑的是资产的保值、增值问题。他们很多 管它们存在一定差异，但两者都是对同一商品价值的货币表现， 都不愿意将房屋出租。这是因为：一是他们不缺“收房租”这点 它们的相互作用机制主要表现为住房租售比的变化。 钱；二是相对较高的租售比也使他们不愿出租相对较新的房屋。 对于购房者，除了一次性支付房价外，还必须支付房屋的维 以上分析说明：造成我国住房租售比中的售价比值过高的 修费、保险费、房产税等费用，同样还伴随着利息的损失，这些是 主要原因，是房价过高和处于“夹心层”的中低收入者和农民工 买房者所必须支付的费用。对于租房者来说，每月必须向房屋 收入相对过低而形成的，是现阶段经济发展过程催生出的特殊 所有者交纳租金，在整个房屋使用寿命期限内，租房者的费用支 情况。 出为租金与利息之和。只有租房支出的总费用等于买房支出的 3、我国高住房租售比情况在一定时期内可能持续存在的原 总费用，消费者才认为租房与买房两者是相当的。 因探析 因此，从经济学角度分析，合理住房租售比确定的原则是： 通过对市场经济条件下“房产租售比”形成机制的认识，以 当住房_自勺寿命期满时，选择购房所需全部费用与选择租房所需 及我国住房租售比过高的原因分析可知，在居民收入存在较大 支