力神广场酒店式公寓的投资分析.docVIP

力神广场的投资分析 王乐 资环一班 完成时间：2011年6月 摘要：随着我国经济体制的发展，大部分人的投资理念发生变化，在房地产这方面的投资也日益成为热门。那么，现今投资是否合理，则需要同其他投资一样，进行理性的、科学的投资分析。现今对于位于天津市南开区华苑产业园区的力神广场的房地产投资进行投资分析，查看此次投资是否合理，在了解力神广场区域概况，当下房地产市场的状况后，进行市场分析，然后比较机会成本的收益状况，最终得出结论。 关键词：力神广场概况 房地产市场现状 市场分析 收益比较 得出结论 一、力神广场概况 1.区域位置： 力神广场坐落于南开区华苑产业园区梅苑路5号，紧邻复康路，处于华苑产业区核心地带。力神大厦由一幢塔楼与三层裙房组成的商务综合体。功能定位集商务办公、精装酒店式公寓、SOHO、配套商业为一体的高档商务综合体。art-deco的设计理念，流线感很强，铝板和中空low-e玻璃落地窗形式比较环保节能隔热经过多年都不会显旧。全部都是精装修大厦主体高度203米，为园区内第一高楼。同时也是华苑产业园区的标志性建筑。大厦共38层，其中地上36层，地下2层。地下1-2层为停车场；地上1-3层为商业部分；4-13层为写字楼，15-25层为SOHO，27-36层为酒店式公寓。商业出入口分别设在梅苑路和开华道上；根据地段交通情况，场地车行有二个出入口，主要入口设在梅苑路上；出口则设于开华道上，每个出入口的设置都做到人车分流设计。大厦机动停车位：566辆；其中地下528个，地上停车泊位：38个式公寓停车位:大厦机动停车位：566辆；其中地下528个，地上停车泊位：38个层高：首层6米，2-3层5.1米，4-13层3.9米，15-25层3.9米，27-33层4.8米，34-36层3.2米。大厦共有11部电梯，比较方便。周边地铁：3号线 - 华苑；公交线路：681、845、155、638、175、707、911、862、700路教育：华苑实验小学、天津中学、静文中学、天津城建学院、天津农学院、国际女子学校、宝得学院、南开、天大等医院：天津第一中心医院、王顶堤医院银行：中国农业银行、建设银行、工商银行、中信银行、天津银行、大连银行其他：人人乐超市、万客隆超市、物美超市、津工超市、侯台装饰城、东方之珠KTV、天大天财酒店、海驿客天大酒楼、红宝石酒店、上谷商业街、奥城力神广场位置有点稍远，目前周边的配套还是不完善。产权年限较低时40年产权。商业用水、商业用电，不能办理蓝印户口。平层的出房率比较低58%。户型不多，选择较小。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。房地产投资增速将略有减缓。 房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因： 房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上； 近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨； 从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。 　　同比去年同期增加27.41%，均价9883元/平米，环比上月上涨2.13%，同比去年同期上涨21.44%。 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2010成交面积 86.00 37.40 88.51 108．38 63.48 50.45 62.90 71.06 95.00 112.37 115.18 134.04 2011成交面积 90.29 104.08 62.02 45.83 80.88 2010成交均价 9097 8819 9267 9476 8183 8958 9566 9333 9402 9403 9587 9553 2011成交均价 9106 8873 8326 9677 9883 （面积单位为：万平方米，成交均价单位为：元/平米）其走势出如下： 可以看出，市场走势有升高的趋势。另外从供需关系上看：则可看出，天津市场供大于求的局面已经持续数月，且情况愈演愈烈。成交量大幅提升的5月同时也是2011年以来，天