晚清上海租界的地价表现_杜恂诚.pdf

晚清上海租界的地价表现  晚清上海租界的地价表现 杜恂诚  ［ ］ ， ， 、 、 摘 要 近代外商在上海设租界买地的初期 首先看重的是土地的贸易功能 码头 仓库 运输要冲等地段最早被高 ， 。 ， 、 ， ， 、 价买下 其他地段则价格甚低 但随着城市化的进程 虽然工业 金融业还不是很发达 但城市的综合功能 包括居住 消 、 ， 。 费 服务等渐渐开发出来 土地的需求也从主要是贸易功能单一取向向城市功能的综合取向演化 各个区域间的价格差异 ， 。 ， ， 扩大 而发展较为成熟的地区内的地价差距开始缩小 作为租界市政管理机构的工部局 采取市场经济方式购地筑路 并 ， 。 伴随城市综合功能的开发 购地修建除道路外的其他各种公共品 ［ ］ ; ; ; ; 关键词 近代上海 租界地价 贸易功能 城市综合功能 市场经济原则 ［ ］K295. 1 ［ ］A ［ ］1007—1873 (2012)02—0013—10 中图分类号 文献标识码 文章编号 ［ ］ ， 200433 作者简介 杜恂诚 上海财经大学教授 ， ， ， 。 对于晚清上海租界的地价表现 过去学术界研究不多 成果也比较少 主要是受资料的限制 ， 。 房地产业是近代上海最主要的产业之一 但同时又是最受宏观经济和时局变化影响的产业 在经 、 ， ， 济 货币和社会急剧动荡的时代背景下 房地产企业很难长期坚持下来 于是我们就很难找到企业 。 ， 。 或同业公会的档案资料来研究这个产业 正因为如此 我们更应该充分地利用可以找得到的资料 2005 30 《 ，1847-1911 》( 《 》) 本文主要利用 年上海古籍出版社出版的 卷 上海道契 下文中简称 道契 以 200 1 28 《 》 ， 及 年同一家出版社出版的 册 工部局董事会会议录 等可贵资料 对晚清上海租界的地价 表现作一些初步的分析。 一 城市化刚起步时贸易功能的地价表现 、 一 交通要点区域价差不大 ， ， 在上海租界城市化刚刚起步的时候 洋人买地首先着眼的是其贸易功能 其次是其个人或家庭 。 ， ， 。 的居住需求 居住需求在一开始是很