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关于农村集体建设用地开发的两个法律途径.doc

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关于农村集体建设用地项目开发的几个法律途径 张志晓律师 鉴于贵公司准备开发建设某某村土地,而该村土地为集体所有,为此,我们提出两个途径:这两个途径,着眼点不同,所以具体的操作也有不同。 途径一:着眼于项目的合法出售,使之能按目前一般城市的商品房方式出售。那么,重点在于建设用地使用权要办理到项目公司名下,然后才可能按一般商品房出售的方式操作。 一、用增资乡镇企业的办法取得项目权益。 (一)这样需要解决的问题有: 该土地目前归谁所有,土地政府有没有收回?:就现状看,好象土地政府并没有收回。 土地目前的性质是集体土地、集体建设用地、宅基地?:是应该是属于废弃的宅基地。并不是建设用地。按门头沟政策:搬迁村农户房屋拆除后,原宅基地由村集体收回,统一开发利用 如果通过规划等部门办理了集体建设用地,那么集体建设用地使用权如何出资入股。:按乡镇企业法,集体建设用地使用权只能在设立乡镇企业时出资。 对于乡镇企业,能不能按一般的公司进行增资?按《中华人民共和国乡镇企业法》,乡镇企业指农村集体经济组织或者农民投资为主,(前款所称投资为主,是指农村集体经济组织或者农民投资超过百分之五十,或者虽不足百分之五十,但能起到控股或者实际支配作用。) 对乡镇企业能否增资入股:农村集体经济组织投资设立的乡镇企业,其企业财产权属于设立该企业的全体农民集体所有。农村集体经济组织与其他企业、组织或者个人共同投资设立的乡镇企业,其企业财产权按照出资份额属于投资者所有。 (二)这样的操作步骤: 1、签订合作框架协议,明确操作的步骤。 2、由某村集体经过三分之二表决通过,设立农业开发旅游企业,投资如1000万元。并进行工商登记,办理集体土地入股,规划审批等手续。 3、、在手续办完后,贵公司对其进行增资,如增加到2000万元或5000万元等。正式进入进行开发。约定表决、利润分配、经营管理等内容。如对方不能顺利完成第二步,则贵公司不再进行合作。 4、以旅游区的名义对外销售。  区关于山区农户搬迁情况调查报告搬迁村原址资源的开发利用和管理也是农村经济发展中的重要内容之一。要利用现有的土地、山场资源,发展种养业、生态旅游业设施产业 (三)问题:这样建设的房屋可以办理到项目公司名下,但这样的项目公司是乡镇企业,而且这样的房屋仍然不能按商品房进行出售。因为房屋的权属是农村集体。这样做只是保障了贵公司在项目公司中的权益,使贵公司的权益合法化,并不属于是规范投资,建成的房屋仍是小产权。 依据是:北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知(20042月15日 京高法发[2004]391号)[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》明确规定:原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋,给出资者使用,并从中牟利或获取房屋产权,是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。 二、用兼并企业的办法取得项目权益。 按土地管理法63条的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 (一)操作步骤: 1、签订框架协议。 2、由某某村设立乡镇企业,进行乡村旅游经营。办理工商登记、集体土地使用权入股,土地规划等手续。 3、贵公司对该企业进行兼并,进行后续开发。 4、开发后进行销售。 (二)与第一方式不同在于: 1、兼并后企业的性质不应该再属于乡镇企业,避免以后村民的介入,规避后续风险。 2、土地性质可能还属于集体土地,但与乡镇企业用地又不相同。我们在开发中等政府政策的变化,一旦政策允许集体建设用地流转,贵公司已经捷足先登。当然风险也很大。 (三)问题: 1、目前还是小产权房,与第一种方式相同。 2、企业兼并暂行办法规定的是国有企业和集体所有制企业的兼并,并不包括乡镇企业。所以,跨所有制的兼并后企业属于什么,目前法律没有明确。 3、土地管理法只规定了,因破产兼并使土地使用权发生转移的除外,而且这个除外是指用于非农业建设,即可以因兼并用于非农业建设。但这样的操作并没有看到先例。 途径二:着眼点在于资金的回笼与法律风险的规避。 三、通过代建和代管的式开发 贵公司的开发,最终的目的是回收资金,土地是否办到项目公司名下,只是保障权益的手段,而不是最终目的。前边已经提到,即使集体建设用地办到项目公司名下,也是小产权房,仍不能合法按商品房出售。只要能保障开发中的权益,保障收益的实现,这样的方式对贵公司来已经足够。 资金在回笼,在于项目的销售,基于目前的情况,这样的房屋真正的出售还是难以办到的。出售会员会籍是一种办法。基于这个着眼点,操作步骤如下: 签订框架协议,按代建、代管

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