土地一级开发收益权账户质押的担保方式探讨.docVIP

土地一级开发收益权账户质押的担保方式探讨温榆河绿色生态走廊空港城西段土地一级开发贷款的担保方式探讨0、引言1土地一级开发简介2土地一级开发的政策法规3土地一级开发的环节及过程4土地一级开发成本5土地一级开发的收益及土地出让价格构成6土地一级开发收益权质押的可行性研究7土地一级开发收益质押贷款的风险与防范8小结内容摘要：本文首先对土地一级开发的概念、特点及市场现状做了简要介绍，接着分别详细介绍了土地一级开发的政策法规、开发环节、开发成本以及一级开发的收益和土地出让价格的构成。然后进入本文的研究重点，即土地一级开发收益权质押的可行性。经过论述，我们认为土地一级开发收益权质押符合担保法的本原精神，具有一定的合理性、操作性和实践先例，并且在法律上也能找到一定的依据。最后，我们分析了土地一级开发收益权质押贷款的风险点并提出了一些风险防范措施。但鉴于我国担保法对收益权质押尚未有明确的规定，土地开发收益权质押在合同的具体操作中仍存在一定的风险。尽管如此，总的看来，在目前，土地开发收益权质押作为土地一级开发的贷款保证方式不失为一种适应土地一级开发需求的好方法．关键词：土地一级开发担保方式收益权质押质押合同引言从土地一级开发介入房地产项目对我们后续的金融业务资源开发应该说有所作为。但土地一级开发往往项目巨大，土地一级开发单位不能独立承担巨额的项目资金需求，向银行申请贷款在担保问题上往往会遇到资产抵押不足或由于需求贷款额度巨大无法取得担保单位的支持。因此，作为从事二十几年银行工作的老职工，为我行成功介入土地一级开发项目，从银行贷款的安全性和效益性出发提出用收益权帐户质押作为土地一级开发贷款担保方式的看法，以供探讨。1土地一级开发简介1.1土地一级开发概念所谓土地一级开发是指按照城市规划、城市功能定位和经济发展的要求，由政府授权、委托企事业法人，对城市规划区内的城市国有土地或农村集体土地进行统一的征地补偿、拆迁安置、土地平整、制定土地用途及规划设计、地上、地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，达到土地出让标准后有偿出让或转让的行为。其结果是使“生地”成为“熟地”，一般的，土地出让前需达到“三通一平”及取得市政接用方案，有条件的则应该达到“五通一平”或者“七通一平”（“七通”即：通上水、通下水（雨、污）、通电、通暖、通气、通讯、通路；“一平”则指场地平整）。1.2、土地一级开发的特点一般来看，土地一级开发则主要有如下特点：前期准备系统化。一级土地开发是一个系统化的工程，涉及前期策划、论证、设计、规划、手续与审批等诸多步骤，以及中期的拆迁、基础设施建设等市政工程、绿化、景观等，最后是后期的入市交易。因此，需要开发商做出系统化的、充分完备的准备工作。成本高。土地一级开发中涉及系统的规划设计、高额的拆迁费用、系统的公共设施建设，尤其是拆迁费用，这都导致土地转让前的巨额资金的投入。所以开发商应具有雄厚的资金实力。滚动发展、动态调整模式。由于巨额的成本投入，开发商往往不会做出一次性的整体投入，通常会采取分阶段投入和开发，但一部分成为熟地后便入市交易收回部分资金，接着将转让收益作为后续资金投入下一阶段开发，以及在滚动开发中动态的调整开发用地与土地出让次序。未来收益相对稳定。首先，土地的价格价越来越高是经济发展的规律。其次，政府土地供应紧缩政策促使土地价格进一步上升。因此一般来说，土地一级开发的收益，即未来的土地转让价格具有较高的保障。1.3北京土地一级开发市场的现状我国土地市场经过一年的调整，出现了很多新的趋势。首先是地价越来越高，这是经济规律。其次，进行土地一级市场开发成为行业迫切需求，这样可以帮助政府合理进行土地供给。最后，开发商拿地难度增大，房地产企业出现优胜劣汰，土地招拍的资金门槛挡住了很多实力不够的企业。目前北京土地一级开发主要分两种形式，一种是市土地储备机构负责实施土地开发，由市土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。而与之配合的开发企业则只需负责土地开发具体管理工作，开发企业的管理费不高于土地储备开发成本的2%。另一种则是由开发企业实施土地开发，政府将不直接参与，开发商的利润不高于预计成本的8%。2004年北京全面推行了经营性土地使用权出让招标、拍卖、挂牌制度，全年有72宗经营性项目土地使用权入市成交，在这些成交的土地中除了一少部分政府储备的土地是政府进行一级开发之外，多数均为政府和开发商联合进行开发。最近，北京市政府出台的供地计划和政策，令开发商感到拿地越来越困难。北京今年限制二环以内住宅商品房的用地供应，重点保证顺义、通州、亦庄3座新城的土地供应，这意味着未来北京土地供应郊区化。在国家土地政策逐渐紧缩的情况下，土地资源稀缺，使得有些开发商出现了