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世联对中介行业认识与实践 袁鸿昌 主题 第一部分：认识 第二部分：实践 中介 中介是在美国产生的,那么它的产生和一场战争有关 发展商 消费者 建筑商 中介 中介产生的过程 农业时代 工业时代解决的核心问题是用最低的成本和最少的时间生产最多的商品 信息时代有效的为客服提供一个满意的服务 中介的作用 中介的作用是交易费用 1、寻找交易对象 2、谈论签约 3、合同履行和监督的费用 世联有三块业务:1、顾问2、估价3、代理 项目中介 在宗的代理所含的经济 地产顾问 物业评估 中介所实现的价值 可行性 降低成本和发现机会 定位和物业发展建议 提供什么样的配套设施 推广和包装 通过过往的销售经验来选择最佳的投入 销售执行 价格表、促销………… 中介信息的定价 现在有一个特别好的创意给您，只要投资二百万就能赚上一千万，您会投资吗，您会问什么问题吗？ 资汛的价值是以资讯提供者以前提供资讯的价值所决定的 世联对中介的看法 1、信誉 2、全程跟进 3、门槛的细本化 第一、就是信誉 第二、系统化 第三、定位CC系统——JIS 菲利浦克特勒 市场营销是一种企业功能，识别目前尚未得到满足的需求和欲望，确定和衡量他们规模的大小，并决定他所需要的产品、服务和计划不满足客户的需求。 ——菲利浦克特勒 案例 华侨城锦秀二期 一、一拍脑袋就做了一个大户型 二、军产 价格极低 三、华侨城的规划、配套、学校 华侨城 《华侨城生活手册》 绿色城 文化城 生活城 健康城 教育城 欢乐城 数码城 陶渊居 总占地是116万平方米，发展商是深圳航空城 1996-2000年总的销售量只有6万平方米，实现价格2200元 2001年1月世联开始进入代理，7个月的时间，卖了11万平方米，销售1200套，实现价格是3200元 2001年9月29号跟清华正式签约 主题 从陶渊居改为景绣清华园 水木清华，陶渊明家 安家陶渊居，上工业清华 主打卖点 房地产规划 青少年培训在心 活动中心 社区教育中心 成人教育中心 文化艺术中心 老人学校