【优质】房地产经济学第九章房地产经济周期理论.ppt

房地产经济学 9 房地产经济周期理论 经济周期的概述 房地产经济周期的一般理论 房地产经济周期的形成机制 房地产经济周期的计量与监测 9.1 经济周期理论概述 经济周期理论的概念 西方经济周期理论流派 经济周期类型 一 经济周期的概念 古典周期（古典波动型经济周期） 是从经济总体水平的绝对值变动的角度加以衡量 增长周期（增长波动型经济周期） 经济总体水平的相对值变动的角度加以衡量，即在该周期内经济变量增长率上下变动，但经济活动总体水平并未绝对下降。 经济周期阶段划分： 四阶段：复苏增长、繁荣扩张（波峰）、萧条持平和衰退收缩（波谷） 二阶段：高涨（包括复苏增长、繁荣扩张）和低落（包括萧条持平和衰退收缩） 二 西方经济周期理论流派 有效需求不足论（凯恩斯） 纯货币理论（英.霍特里） 投资过度论（哈耶克等人） 消费不足理论（马尔萨斯和霍布森） 技术创新决定理论（熊彼特） 心理预期论（庇古等人） 有效需求不足论（凯恩斯） 三 经济周期类型 农业周期 长波 是经济“长周期”，又称“康德拉季耶夫周期” 。每一个周期历时50年或略长一点。 中波 是经济“中周期”，又称“尤格拉周期” 。每一个周期平均大约9年到10年 短波 是经济“短周期”，又称“基钦周期” 。每一个周期平均大约40个月。 建筑周期 又称“库兹涅茨周期” 9.2 房地产经济周期的一般理论 房地产经济周期的概念 房地产经济周期的阶段及表现 各国房地产经济周期的长度 房地产市场周期的阶段及表现 房地产经济周期波动的类型 房地产市场周期的阶段及表现 传统房地产周期理论的主要内容 分析房地产周期运动的新观念 房地产市场的自然周期 房地产市场的投资周期 房地产市场自然周期和投资周期之间的关系 传统房地产周期理论的主要内容 在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期；在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力。房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微。 分析房地产周期运动的新观念 均衡是瞬间的状态，不均衡才是真实的、永续的。 从现代房地产周期研究看:就业机会增加与空间需求也不再同比增长；经济活动的扩张不再立即绝对导致新建筑增加 在不确定、不连续且正处于转变的经济环境中，必须强调对未来可能变化的全盘了解，而不仅是利用过去作预测 房地产市场的投资周期 第一阶段：很少有资本向存量房地产投资，更没有资本投入新项目的开发建设。 第二阶段：少量资本开始尝试向存量房地产投资，后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。 第三阶段：资本不断流向存量房地产和新项目的开发；当投资者最终认识到市场转向下滑时，开始减少对新增投资和存量投资，资本流量逐渐减少直至停止投资。 房地产市场自然周期和投资周期之间的关系 房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。 房地产经济周期波动的类型 长期趋势 景气循环 季节波动 随机波动 9.3 房地产经济周期的形成机制 房地产经济周期的影响因素 房地产经济周期的形成机制 房地产经济周期成因理论 房地产经济周期波动的特点---时滞效应 一房地产经济周期的影响因素 内生因素 收益率 投资 利率 通货膨胀率 外生因素 政策因素、经济增长方式的转变、产业结构演进和城市化 二房地产经济周期的形成机制 内在传导机制 房地产经济周期波动的自我推导力量，每一次扩张阶段给衰退和收缩创造条件，而每一次收缩阶段又给复苏和扩张创造条件。 外在影响机制 外生因素通过内生因素起作用 三 房地产经济周期成因理论 金融货币论 心理预期论 蛛网理论 综合因素理论 经济结构调整、房地产的供给水平、房地产的需求水平、资本流向和投资特征 四房地产经济周期波动的特点---时滞效应 何谓“时滞效应” 供给滞后于需求的变化 原因 人为因素、技术因素和市场因素 时滞效应对房地产经济周期波动的影响分析 时滞效应对房地产经济周期波动的影响分析 蛛网模型解释房地产经济周期成因 蛛网模型解释房地产经济周期成因 蛛网模型解释房地产经济周期成因 9.4 房地产经济周期的计量与监测 房地产经济周期的计量指标体系 房地产经济周期指标的筛选 房地产经济周期指标的综合 近几年我国房地产周期波动 一房地产经济周期的计量指标体系 房地产经济周期计量指标的确定原则 经济显著性 统计数据的充分性 对周期长度的要求 方向的一致性 序列的平滑性 数据的时效