【优质】房地产成本管理与控制体系_71PPT_2015年_钧涵顾问.ppt

* 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 责任人 备查文件 3、审图 （1）扩初图会审 （2）施工图会审 （3）分项、分部图会审 （4）各专业技术图会审 图纸多层次会审会签及审批制度。各专业互审互签制度。力争在开工前把图纸中的问题修改完。 项目部 技术质量部 项目经理 《图纸会签及审批制度》 《付款审批程序规范》 4、总分包配合费 （1）分包方式 （2）分包内容 （3）分包的责任界定 通过投标确定配合费。应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。 项目部 项目经理 5、材料供应 （1）选型 （2）材料供应方式 （3）材料计划 （4）预留时间 施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。限时编制材料计划。材料计划签认要考虑可能出现的问题留出相应的时间 项目部 项目经理 建造环节的成本控制（续） 规划 立项 决算 采购 销售 施工建造 施工图招投标 * 建造环节的成本控制（续） 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 责任人 备查文件 6、工程款的支付 付款进度 工程进度 ?按合同约定执行付款。 ?按进度付款。 ?多层次多角度审核工程进度。 ?甲方代表与监理工程师审核完成的形象部位 ?预算人员审核工程价值量 项目经理 《付款审批程序制度》 付款的审批 ?根据情况由不同级别人员最终审批。 主管副总或总经理 主管副总或总经理 规划 立项 决算 采购 销售 施工建造 施工图招投标 * 销售环节 销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。 规划 立项 决算 采购 销售 施工建造 施工图招投标 * 销售环节的成本一般是按销售收入的比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。此外，销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 责任人 备查文件 1、营销方案 （1）费用总额 （2）市场信息收集 （3）营销计划 （4）营销预算 （5）营销方案审批 确定费用目标总额 根据各种相关因素确定具体计划和费用 征求各方面意见按审批流程操作 项目经理或营销中心 总经理或该项目总责任人 或营销副总 《营销费用管理规范》 2、营销现场费用 （1）现场销售人工费用 （2）现场销售器具费 （3）卖场、现场包装费 （4）销售模型费用 （5）宣传资料及礼品费 （6）展销费 （7）计划额度控制 额度内调剂和超额审批制度 营销中心 营销中心主任 3、媒体选择 媒体招投标 营销中心 营销中心主任 规划 立项 决算 采购 销售 施工建造 施工图招投标 * 销售环节的成本控制（续） 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 责任人 备查文件 4、样板房装修 （1）设计、装修 （2）材料采购 （3）信息采集及招投标 （4）样板房维护 （5）材料回收、保管和再利用 制订装修目标成本总额 信息搜集 材料、设备选型 招投标 委托物业代管协议 建立材料设备清单 使用登记 闲置品评估和处理 营销中心 营销中心主任 或项目经理 《样板房管理制度》 《样板房装修成本表》 6、销售补充条款及承诺 销售承诺给出 制作楼书承诺分类 营销中心 营销副总 《销售合同管理规定》 设计变更与承诺 变更审批与知会 营销中心与项目部 营销副总 7、客户交房 （1）交房日期 （2）保修期 （3）质量补偿 晚交房原因分类处理 与施工队洽商延长保修期 交房验收协议 营销中心 物业公司协作 营销中心主任 《交房程序》 规划 立项 决算 采购 销售 施工建造 施工图招投标 * 工程预决算环节 工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作。 规划 立项 决算 采购 销售 施工建造 施工图招投标 * 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 责任人 备查文件 1、乙方预算 （1）乙方预算内容的审查 先由造价比例大的项目看（地面、墙面、部分家具），缩小及调整面积。注意报价拆分、施工方法、报价及招标方法不同会影响成本的问题 项目部 审算办 项目经理 2、钢筋用量的核实 （1）施工图中的钢筋用量 （2）洽商、变更的钢筋用量 选择并委托现场管理经验丰富、职业道德良好、工作认真负责工程造价咨询公司进行钢筋量计算工作专人负责抽查与核实工程造价咨询公司的钢筋用量计算工作工程造价咨询公司与审算部相关人员必须下现场了解乙方绑扎钢筋情况 审算办 技术质量部