【优质】房地产开发项目前期工程实施准备工作-26页.ppt

项目前期工程实施准备工作 工程项目全过程开发大致分前期、中期、后期，其中前期包括立项办证、规划设计；中期包括工程施工、营销招商；后期包括物业管理、财务核算。 项目的前期工作的程序内容和作用 一个项目一旦筹划成熟，就要扎实做好项目的前期工作。工程项目的前期管理工作，是指工程项目施工前的决策和规划阶段的项目管理，主要包括项目立项、可行性研究、行政报批、规划设计和开工前的合同、采购等方面的准备工作。项目管理是综合管理工程，它涉及建设项目立项决策阶段的管理、项目的设计管理、项目的施工管理、项目的竣工验收、项目的后评价，以下着重给大家讲解项目的前期工作的程序内容和作用。 附：项目的前期阶段概要 土地的获取 可研报告 市场研究（宏、中、微） 环境分析 市场定位 规划 投资和开发 设计方案 总规 施工图设计 单体 景观 其中还包括各项报建和勘测 一、工程项目审批程序和内容? 工程项目建设的很多环节都要按照有关规定办理审批手续，这也是工程项目前期管理的重要内容。也是需遵循的项目建设程序，工程项目审批主要是对项目前期工作进行审核和批准，包括对项目建议书、可行性研究报告、规划设计方案和开工前准备等审批。? 程序和内容 1.1?项目建议书? 项目建议书也称立项报告，是项目建设程序的第一步。项目建议书是建设单位通过对投资机会的研究，从项目建设的必要性出发，对拟建项目的初步轮廓设想。?项目建议书一般由项目建设单位委托有资质的咨询机构编制。??项目建议书的内容视项目的特点而繁简不一，但一般包括以下几个方面内容：? ★项目概况? ★项目的背景和必要性? ★项目建设初步选址及建设条件? ★项目建设规模和建设内容? ★环境影响? ★建设进度初步设想? ★投资估算及资金来源? ★经济效益和社会效益初步估算? ★结论? 1.2项目建议书前需要做的工作? （1）申请规划要点（规划局）。 （2）取得建设项目选址地形图（城近郊为1：2000；远郊区线为1：1000）。表明建设占地范围和占地范围内及附近地区地上建筑物现状。? 1.3项目建议书的审批权限和申报渠道? 新建项目、更新改造项目的审批权限和申报渠道，主要是根据项目的建设规模、建设内容、资金来源、建设单位的隶属关系以及建设地点的不同来划分的。?工程建设项目大多数投资数额较大，按照审批权限一般由建设单位主管部门报送市计委审批，规模较大经市计委初审同意后由市计委上报省或国家计委。? 1.4规划要点? 规划要点是办理规划手续的第一步，规划要点通知书给出的建设用地面积、代征城市公共用地面积、用地性质、建筑控制规模、控制高度等，是项目继续深入进行规划前期研究工作的依据。 规划设计要点 能反映出可研报告的思想 应与营销中的卖点相结合 在车位、智能化等方面具有一定的超前意识 考虑风水（心里暗示） 考虑经济成本 　2.?可行性研究报告? 项目的可行性研究是对拟建项目在技术和经济上是否可行进行的分析论证和评价。经过对项目在技术上是否先进、适用、可靠，规模上是否合理，经济上是否能得到预期效益等各方面进行系统的分析、论证，通过多方案比较，提出评价意见。通过可行性研究报告，向政府和项目建设单位推荐最佳方案。? 可行性研究的作用是：? ★是项目投资决策的依据? ★作为筹集建设资金的依据? ★作